25GC11-08-某标杆房地产成本管控实操经验分享.pptxVIP

标杆房地产成本管控实操

经验借鉴;;

PART01;

?许多企业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就是企业盈利的保证，就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去，不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。

?中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同;

PART02;;

1、房地产开发项目科目;;

净现金流量;

6、项目产品配置及限额设计指标表;

期大部分成本方可确定，其实波动幅范围较小，前期费用、工程成本、营销成

本则会因为项目地理位置、项目复杂性、管理里团队专业能力、当地市场材料

价格波动太大、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大，如采用有效措;

开源节流，

严格控制

管理费用

开支;

政策与市场环境合作资源;

l土地费用

在投资方案阶段，企业准备拿地应注意以下几方面：

第一、土地使用性质（商业、工业、住宅）

第二、土地建设指标（容积率、建筑密度、绿化率）

土地成本（约占项目总成本的25-30%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地拆迁及拆迁补偿费、土地保证费（土地产权登记费、购地契税、过户手续费）、其他土地费用（土地中介费、合作方补偿）等。;

l土地费用

l在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地前对土地费用分析。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。;

l1、旧城改造地块：积极与当地政府沟通协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽

可能争取高容积率，间接降低土地成本（容积率=地上建筑面积/土地面积）。

l2、开发商转让（挂牌交易）的地块：应从项目的地理位置、周边市场调研、政府职能部门调研（查看土地性质）、项目公司的财务状况等方面进行仔细认真的调研，减少操盘过程中存在各种不可预测风险

（是否存在债务纠纷等）；同??积极与转让方进行协商，尽量争取延长付款期限，间接降低资金成本。;

l3、公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投标策略，做好政府有关部门的公关工作，中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。;

根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。;

PART03;

争取最佳的性价比；

（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；

（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；

（4）满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。;

?设计方案阶段成本控制小结;

PART04;

l招标阶段成本管控措施：

l第一、编制项目合约策划报告；

l第二、必须严格按照合约策划报告执行工程分判；

l第三、招标方式：邀请招标、竞争性谈判、直接委托；

l第四、工程成本（约占项目总投资的50-60%左右），主要有分判工程及甲供材料组成。所以工程招标作为招标阶段成本管控的重点；;

?招标阶段成本管控的具体措施：

1.在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计

阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的建安成本控制目标。;

?招标阶段成本管控的具体措施：

2.成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对;

3.在工程分判和材料采购过程中，坚持“多次报价、货比三家，最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为商务谈判的重要依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。;

?招标阶段成本管控的具体措施：

4.每次招标之前必须具有最终确定版本的施工图纸，避免编制招标清单时，出现清单项目特征???述不准确，导致将来施工过程中出现不必要的争议，招标采用清单尽量采用港式清单以及市场清单，尽可能少用国标清单以及定额计价模式进行招标，（案例：讨论各类招标清单利弊进行讲解