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租赁协议2025年含维修责任划分

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

简述租赁协议中，除租金和期限外，通常还应包含哪些法定必要条款？请至少列举五项。

二、

甲将一套公寓出租给乙使用。租赁合同约定，房屋主体结构由甲负责维修，非主要设施如灯具、插座由乙负责维修。入住后，乙发现厨房防水层有渗漏，但合同未明确该由谁负责维修。请根据《民法典》相关规定及一般原理，分析此维修责任应如何认定？并说明理由。

三、

在租赁过程中，若出租人要求承租人进行维修（例如，因承租人使用不当导致的设施损坏），请说明出租人通常应履行的程序。若承租人拒绝维修，出租人可采取哪些措施？请分别阐述。

四、

某租赁房屋内的空调在租赁期间损坏，无法正常使用。经检查，判断是自然老化导致。租赁合同约定：“房屋附属设施非主要部分损坏，由承租人负责维修或承担费用。”乙认为合同约定不明，且空调属于重要设施，要求甲维修并承担费用。甲则认为合同已明确，且空调老化属于合理损耗。请分析双方的主要观点及其法律依据，并探讨此纠纷可能的解决方案。

五、

假设你是一名法律顾问，客户（出租人）向你咨询：在2025年签订租赁合同时，如何通过条款设计，更清晰、全面地界定维修责任，以最大程度地保障自身权益？请提出至少三点具体的条款建议或设计思路。

六、

某商业店铺租赁合同中约定，租赁期满后，若承租人不再续租，房屋装修部分由承租人拆除，费用自理。租赁期间，乙对房屋进行了大规模改造。租赁期满，乙拒绝拆除装修，认为合同约定“费用自理”意味着拆除也是自己的责任。甲则认为乙的改造未经同意，属于违章搭建，有权要求其恢复原状。请分析双方争议的焦点，并阐述各自可能的法律依据及风险。

七、

试述在租赁合同中明确维修责任划分的重要性。若责任划分不清，可能给出租人和承租人分别带来哪些潜在的风险或不利后果？

八、

随着科技发展，智能家电、智能家居系统在租赁房屋中日益普及。在租赁合同中约定此类设备的维修责任时，应考虑哪些与传统家电不同的特殊因素？请结合可能出现的场景进行说明。

试卷答案

一、

租赁协议中，除租金和期限外，通常还应包含的法定必要条款至少有：

1.租赁物的名称、数量、用途；

2.租赁物的位置；

3.租赁期限；

4.租金及其支付方式；

5.履行期限、地点和方式；

6.违约责任；

7.解决争议的方法。

二、

此维修责任应由甲（出租人）负责维修。

解析思路：根据《民法典》第七百一十七条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。本案中，租赁合同明确约定房屋主体结构由甲负责维修。虽然合同同时约定非主要设施由乙负责，但防水层属于房屋主体结构的一部分，其维修义务原则上应由出租人甲承担。除非合同有明确排除性约定或法律规定另有规定，否则甲仍需履行此维修义务。

三、

出租人通常应履行的程序：

1.书面通知承租人存在维修义务，说明维修事由和必要的期限。

2.给予承租人合理的维修期限。

3.若承租人经合理通知后仍不维修，且影响使用或安全，出租人可自行维修。

维修期间费用承担：自行维修的，费用由出租人承担；若因承租人过错导致的损坏，则由承租人承担。

出租人可采取的措施：

1.要求承租人在合理期限内维修。

2.代为维修，费用由承租人承担。

3.若承租人拒不维修且影响使用或安全，出租人可解除合同。

4.对于承租人过错造成的损坏，出租人有权要求承租人赔偿。

四、

双方主要观点及法律依据：

甲的观点依据：租赁合同约定“附属设施非主要部分损坏，由承租人负责维修或承担费用。”甲认为空调属于非主要附属设施，且损坏属于合理损耗，故由乙负责。

乙的观点依据：认为合同约定不明（“非主要部分”界定不清，空调是否属于主要部分有争议），且空调作为重要生活设施，其损坏不应简单归为合理损耗，应由甲承担维修责任。

可能的解决方案：

1.协商：双方就维修责任和费用进行协商。

2.诉讼/仲裁：向法院或仲裁机构请求确认维修责任，由责任方承担费用。法院或仲裁机构会根据合同具体条款、相关法律规定（如《民法典》关于合理损耗、附随义务的规定）以及公平原则进行裁判。

五、

三点具体的条款建议或设计思路：

1.明确列举需要出租人负责维修的租赁物范围，如房屋主体结构、地基基础、屋顶、主要水电管线、消防设施等，并对“主要部分”或“核心结构”进行相对清晰的界定或排除性说明。

2.明确列举需要承租人负责维修的租赁物范围，如家具、家电、灯具、非主要的管道、门窗、装饰装修部分等，并约定承租人应在发现损坏时及时通知出租人。

3.设定维修通知和响应时限：约定承租人发现需要维修情况时的通知义务和时限，以及出租人收到通知后的响应和处理时限，避免因怠于通知或处理导致损失扩