物业抵押法律分析与案例.pptxVIP

任务四物业抵押案例导学吴某(男,34岁)与徐某(男,36岁)是朋友关系。2007年5月,吴某向徐某借款390000元购买位于深圳市一小区楼房屋一套,后吴某迟迟不还款给徐某,给徐某造成了经济损失。2009年8月,双方经协商,同意将吴某在深圳所购上述房屋的产权作抵押。但吴某因购房的时候尚欠银行贷款港币167000元,无法办理抵押手续。徐某应该怎么办?评析:吴某向徐某借款390000元购买位于深圳市一小区楼房屋一套,他们之间形成了民事上的借贷关系,吴某为借款人,徐某为出借人,他们之间的民间借贷关系受法律保护。本案借款人吴某迟迟不还款给出借人徐某,属于违约,造成了徐某经济损失,应该承担违约责任,出借人徐某可以通过民事诉讼途径解决借贷纠纷。由于吴某在深圳所购上述房屋的产权已与银行办理了抵押,因此,该房屋不可重复进行抵押。

一、物业抵押概述(一)物业抵押的概念(1)抵押人必须是对物业享有所有权或者土地使用权的人,即抵押人对抵押物必须享有处分权。(2)抵押人以其合法的以物业不转移占有的方式,依然实际控制着物业,向抵押权人提供担保。(3)向抵押权人提供债务履行担保。抵押人拿自己合法的物业向抵押权人设定抵押,目的是向债权人提供履行债务的一种保证。(二)物业抵押的特征1.物业抵押的从属性2.物业抵押的不可分性3.物业抵押的代位性4.物业抵押的优先受偿权5.物业抵押的要式性

二、物业抵押的条件与范围

(一)物业抵押的条件(1)根据《城市房地产管理法》第四十八条的规定,依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。在抵押时,一般情况只能将房屋所有权与土地使用权同时设定抵押,不能将房产与地产分离设定抵押,既不能单独抵押房屋,也不能单独抵押土地,更不能将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权主体。土地使用权单独设立抵押权,必须是出让的国有土地使用权。(2)根据国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知规定,土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》,土地使用证不作为抵押权的法律凭证。抵押权人不得扣押土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。(二)物业抵押的限制性条件《城市房地产抵押管理办法》第八条规定,下列房地产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。

三、物业抵押合同(一)物业抵押合同的概念物业抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行,明确双方权利义务关系的协议。物业抵押合同是债权债务合同的从合同,债权债务的主合同无效,抵押从合同也无效。物业抵押,抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。(二)物业抵押合同的内容《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定,房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(2)主债权的种类、数额;(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(4)抵押房地产的价值;(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(6)抵押期限;(7)抵押权灭失的条件;(8)违约责任;(9)争议解决方式;(10)抵押合同订立的时间与地点;(11)双方约定的其他事项。

(三)物业抵押合同登记根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记。办理抵押登记时,抵押双方应向登记机关交验下列文件:(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明。(2)抵押登记申请书。(3)抵押合同。(4)《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明。(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。(6)可以证明抵押房地产价值的材料。(7)登记机关认为必要的其他文件。登记机关对申请人的申请进行审核,凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内作出是否准予登记的书面答复。以依法取得房屋所有权证书的物业抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执,并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人