土地增值税开发费用扣除规则及计算实例.pdfVIP

第五节土地税率、应入与扣除项目

三、扣除项目的确定

（三）开发费用

它是指与开发项目有关的销售费用、用和财务费用。

分两种情况：

1.能按转让项目计算分摊利息支出，并能金融机构证明的：

允许扣除的开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）

×5%以内

【考点小贴士】利息扣除的限定：不超过商业同类同期利率计算的金额，不包

括加息、罚息。

2.不能按转让项目计算分摊利息支出或不能金融机构证明的：

允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10%

以内。

全部使用自有，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按由各

省、、直辖市规定的比例执行。

【考点小贴士】

1.在计算土地开发费用时，要按照扣除，而不按照实际发生数扣除，

这是与企业所得税税前扣除的本质区别。

【例题·计算问答题】某开发公司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000

万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开

发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期

间发生用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能按转让项

目计算分摊利息支出，并能够金融机构的证明）。

（其他资料：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%）

要求：

（1）计算该开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。

（2）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。

（3）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

【】

（1）取得土地使用权共支付的款项=8000×3%=8240（万元）

按照销售面积分摊地价款。

计算该开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8240×60%=4944（万元）

（2）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200（万元）

（3）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%＋（4944＋6200）

×4%=795.76（万元）。

【延伸思考】若该企业开发的写字楼建筑面积共计50000平方米，完工40000平方米，本

期销售了30000平方米。要求：

（1）计算该开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。

（2）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。

（3）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

【】

（1）取得土地使用权共支付的款项=8000×3%=8240（万元）

按照销售面积分摊地价款。

计算该开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8240×60%（在已开发与未

开发的土地分摊地价）×40000/50000（在完工与未完工分摊地价）×30000/40000（在已销

售与未销售分摊地价）=2966.4（万元）

（2）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200×40000/50000（在完

工与未完工分摊开发成本）×30000/40000（在已销售与未销售分摊开发成本）=3720（万元）

（3）计算该开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%×40000/50000

×30000/40000＋（2966.4＋3720）×4%=477.46（万元）。

2.土地时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至财