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前期物业管理服务协议

一、前期物业管理服务协议的定义与签订主体

前期物业管理服务协议，顾名思义，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（通常为房地产开发企业）与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的书面约定。这份协议的签订，旨在确保物业项目从开发建设阶段平稳过渡到正常的使用管理阶段，保障业主在收房入住初期就能享受到基本的物业服务。

其签订主体通常为两方：一方是建设单位，作为物业的原始权利人，在业主大会成立之前，代表全体业主选聘前期物业服务企业；另一方是物业服务企业，即接受建设单位委托，按照协议约定提供物业管理服务的专业机构。值得注意的是，虽然业主并非协议的直接签订方，但根据相关法律法规规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主在购房时，实际上已通过购房合同中的相关条款，默示接受了这份协议的约束。

二、协议的核心内容解析

一份规范的前期物业管理服务协议，其内容应尽可能详尽、明确，以减少后续履行过程中的争议。以下将对其核心条款进行逐一解析：

（一）双方当事人的基本信息

协议开头应明确列明建设单位和物业服务企业的全称、法定代表人、注册地址、联系方式等基本信息，确保合同主体的确定性。

（二）物业基本情况

包括物业的名称、坐落位置、物业类型（如住宅、商业、办公等）、建筑面积、物业管理区域的四至界限等。这部分内容界定了物业服务的具体范围和对象。

（三）服务内容与质量标准

这是协议的灵魂所在，也是业主最为关心的部分。物业服务企业提供的服务通常涵盖以下方面：

1.房屋共用部位的维护与管理：包括楼体外墙面、承重结构、楼梯间、公共门厅、走廊通道、电梯前厅、屋顶等的日常检查、维修和养护。

2.房屋共用设施设备及其运行的维护与管理：如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、排水系统、燃气管道、避雷装置、智能化系统等的定期巡检、保养、维修，确保其正常运行。

3.物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维护与管理：例如道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场、公益性文体设施等。

4.环境卫生管理：物业管理区域内公共场所（如楼道、电梯轿厢、大堂、园区道路、绿化带等）的清扫、保洁，垃圾的收集、分类和清运。

5.公共秩序维护：包括门岗值守、园区巡逻、车辆停放管理（区分业主车辆与外来车辆）、监控系统运行管理等，保障小区的基本安全与秩序。

6.绿化养护管理：对物业管理区域内的花草树木、草坪进行定期修剪、浇灌、施肥、除虫等养护工作。

7.消防管理：确保消防通道畅通，消防设施完好有效，开展消防安全宣传教育。

8.车辆停放管理：明确停车位的规划、使用规则、收费标准（如有）等。

9.档案资料管理：建立和管理物业的工程技术资料、业主资料、维修养护记录等。

10.其他约定服务：如代收代缴水电费（需业主授权）、节日装饰、社区文化活动组织等，具体以协议约定为准。

对于上述服务内容，协议中应尽可能明确相应的质量标准或参照依据（如行业标准、地方标准或双方约定的具体标准），以便于业主监督和评价物业服务质量。

（四）服务期限

前期物业服务协议的期限并非无限期。协议应明确约定服务的起止时间。通常，其期限自协议签订之日起，至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。若在约定期限内业主大会未能成立或未能选聘新的物业服务企业，双方可协商续签或按照法律规定处理。

（五）物业服务费用

1.收费标准：应明确物业服务费的具体标准，通常以建筑面积为单位（如每平方米每月多少元），区分不同物业类型（住宅、商业）可能有不同标准。

2.收费方式：是按月、按季度还是按年收取。

3.缴纳时间：业主应于何时缴纳物业服务费，如每月/每季度第一个月的上旬。

4.缴纳对象：向物业服务企业缴纳。

5.费用调整：物业服务费标准如需调整，应明确调整的程序和方式，通常需经业主大会同意或符合政府指导价调整规定。

6.其他费用：如停车费、装修保证金、垃圾清运费等，需明确收费项目、标准及用途。

（六）双方的权利与义务

1.建设单位的权利与义务：

*权利：有权对物业服务企业的服务行为进行监督；有权委托物业服务企业办理某些与物业相关的手续等。

*义务：按照协议约定提供符合标准的物业；向物业服务企业移交完整的物业档案资料；承担物业交付前的保修责任；按约定支付前期必要的开办费用（如有）；不得擅自干涉物业服务企业的正常管理活动等。

2.物业服务企业的权利与义务：

*权利：有权依照协议约定收取物业服务费用；有权制止业主或物业使用人违反管理规约或协议的行为；有权要求建设单位配合其工作等。

*义务：按照协议约定提供质价相符的服务；接受业主和业主大会的监督；定期