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买房全款付清的合同

在房地产交易中，全款付清的购房合同是保障买卖双方权益的核心法律文件。与按揭贷款购房相比，全款交易虽然省去了银行审批环节，但合同条款的严谨性直接关系到交易安全。以下从合同主体、标的描述、价款支付、权利保障等维度展开分析，为购房者提供实务参考。

一、合同主体的身份核验条款

合同首部必须明确买卖双方的身份信息，自然人需填写姓名、身份证号、户籍地址及联系方式，法人或其他组织则需注明统一社会信用代码、法定代表人及注册地址。实践中，常出现“借名买房”导致的主体争议，建议在合同中增加“权属声明”条款，要求卖方承诺对标的房屋享有完整所有权，不存在共有权人纠纷或司法查封情况。若房屋为夫妻共同财产，需配偶签署《共有权人同意出售声明》作为合同附件，避免后续因无权处分引发诉讼。

对于卖方为企业的情况，需特别核查营业执照经营范围是否包含房地产销售资质，以及公司章程中关于重大资产处置的决策程序。曾有案例显示，某开发商分支机构擅自出售抵押房产，因未履行总公司审批程序导致合同无效，购房者最终通过漫长诉讼才追回款项。因此合同中应约定“卖方资质瑕疵责任”，明确若因主体资格问题导致合同无法履行，卖方需按已付房款的20%支付违约金。

二、房屋基本信息的精准表述

标的房屋的描述需达到“唯一可识别”标准，除常规的坐落地址、建筑面积外，还应注明不动产权证号、土地使用年限及房屋性质。建筑面积需区分“套内面积”与“公摊面积”，并约定实测面积与合同面积误差的处理方式——通常误差在3%以内的，按实测面积结算房款；超出3%的，购房者有权解除合同并要求赔偿。

房屋现状条款应详细列明装修标准、固定设施归属及租赁情况。例如“房屋交付时保持现状，包括客厅格力中央空调、主卧实木衣柜及厨房西门子灶具，以上设施设备不得拆除或更换”。若房屋存在租赁，需明确租赁关系的处理方式：是“买卖不破租赁”继续履行原租约，还是由卖方负责清退租户并承担违约责任。某二手房交易纠纷中，因合同未注明房屋已出租，购房者收房时发现租户拒绝搬离，被迫额外支付5万元搬迁补偿。

三、价款支付的节点控制设计

全款支付并非一次性交付全部房款，合理的支付节点设置能有效降低交易风险。建议采用“定金-首付款-尾款”三段式支付结构：签订合同当日支付总房款10%作为定金，此款项具有担保性质，若卖方违约需双倍返还；房屋过户前3日支付60%首付款，同时办理资金监管手续；尾款30%在完成不动产登记、买方取得不动产权证后3个工作日内支付。

资金监管条款是保障全款安全的关键，应明确监管账户信息及解冻条件。目前主流做法是通过不动产登记中心设立的专用账户进行监管，当交易完成且无争议时，由监管机构自动划转至卖方账户。需特别注意，若卖方以“急需资金周转”为由要求绕过监管直接付款，购房者应坚持“先监管后过户”原则，避免出现“钱房两空”的极端风险。

四、权利瑕疵担保与风险防范

卖方的权利担保义务需覆盖三个层面：所有权完整、无权利负担及质量合格。合同中应设置“权利瑕疵担保期”，约定自过户完成之日起1年内，若发现房屋存在未披露的抵押、查封或共有权纠纷，卖方需承担消除瑕疵的全部费用，并赔偿购房者因此产生的律师费、诉讼费等实际损失。

房屋质量条款需区分“主体结构问题”与“一般质量瑕疵”。主体结构不合格（如地基沉降、承重墙开裂）属于根本性违约，购房者有权解除合同并要求退房退款；而墙面渗水、管道堵塞等普通瑕疵，卖方应负责修复或承担维修费用。建议在合同中附《房屋质量验收清单》，由双方在交付时逐项核查签字，明确质量问题的责任划分。

五、税费承担与过户流程约定

全款交易的税费承担需在合同中清晰列明，通常买方承担契税、印花税及登记费，卖方承担增值税、个人所得税及土地出让金。但实践中存在“税费转嫁”现象，部分卖方要求“净得价”交易，此时需将所有税费折算后计入总房款，并注明“本合同价款为卖方净得金额，相关税费均由买方承担”。

过户流程的时间节点控制尤为重要，建议采用“倒计时式”条款：“卖方应于合同签订后15日内提供完整过户资料，双方共同向不动产登记中心申请过户，自受理之日起30日内完成权属转移登记”。同时约定“逾期过户责任”，每逾期一日按总房款的0.05%支付违约金，逾期超过15日的，购房者有权选择继续履行或解除合同。某案例中，因卖方拖延办理过户导致新购房政策出台，购房者因失去购房资格而被迫解约，最终依据此条款获得了12万元违约金赔偿。

六、交付标准与违约责任设置

房屋交付需满足“法律交付”与“事实交付”双重标准。法律交付以完成不动产登记为标志，事实交付则需办理水、电、燃气、物业等费用的过户手续。合同中应列明《交付物品清单》，包括房屋钥匙、门禁卡、不动产权证原件、契税发票、维修基金缴存证明等，并约定“资料不齐的交付视为未完成交付”，卖方需继续履行协助义务。

违约责任条