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城市更新项目实施方案（旧改/棚改/产业园区升级）

第一章项目总则

一、项目背景与政策依据

1.时代背景

当前我国城市发展已从增量扩张进入存量优化阶段，2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，城中村改造扩围至300多个城市，实施项目1790个。城市更新成为破解空间资源约束、完善城市功能、培育新质生产力的核心抓手，重点解决旧区设施老化、棚改民生短板、产业园区低效用地三大痛点。

2.核心政策依据

国家层面：《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《城镇老旧小区改造管理办法》

地方新规：《推进城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281号）、《光明区旧工业区综合提升实施管理办法》（2024版）

产业导向：党的二十届三中全会“优化城市工商业土地利用，盘活存量土地和低效用地”要求

1.项目目标

旧改：实现“功能完善、环境宜居、文脉延续”，2025年底完成片区80%老旧小区基础设施更新。

棚改：做到“安置先行、应改尽改”，保障被征收群众100%得到合理安置。

产业园区升级：达成“亩均效益倍增、产业集聚提质”，容积率提升至2.0以上，规上企业占比超60%。

二、实施原则与范围界定

1.四大核心原则

政府引导、市场运作：区级政府统筹规划，鼓励社会资本参与，如深圳光明区采用“企业主导+财政奖励”模式。

先体检、后更新：从住房、小区、社区等六个层级排查短板，天津建立常态化群众参与体检机制。

分类施策、因地制宜：旧改以微改造为主，棚改侧重拆除重建，产业园区推行“综合整治+功能转换”。

全生命周期管理：将产业投资、运营管理等要求纳入土地合同，通过数字平台实施动态监管。

1.实施范围

类型

界定标准

本次覆盖区域示例

旧改

建成年代较早（2000年前）、设施老化（无电梯/雨污混流）、居民改造意愿强烈的小区

XX街道3个老旧小区（含1处历史建筑）

棚改

房屋结构简陋（C/D级危房占比超50%）、安全隐患突出、基础设施缺失的城中村/危旧房片区

XX片区城中村（涉及居民1200户）

产业园区升级

容积率＜1.2、亩均税收＜30万元、主导产业衰退的老旧工业区

XX工业园（占地230亩，企业45家）

第二章前期准备与基础工作

一、城市体检与现状调研

1.多维度体检体系

旧改体检：重点核查建筑安全（外墙脱落、管道腐蚀）、功能配套（停车位缺口、养老设施不足）、环境质量（绿化覆盖率、噪音污染）三大类18项指标。

棚改体检：聚焦房屋安全（结构稳定性、消防通道宽度）、民生需求（人均居住面积、子女入学距离）、公共服务（医疗点覆盖率、公交线路密度）。

产业园区体检：开展土地效率（容积率、闲置率）、产业能级（主导产业占比、研发投入强度）、设施配套（污水处理能力、智慧化水平）专项评估。

1.调研实施流程

（1）数据采集：整合不动产登记、市场监管、市政管网等12类数据，接入城市“一张图”全息数字时空平台。

（2）民意调查：采用“线上问卷+入户访谈+座谈会”模式，旧改/棚改项目需达成≥90%居民同意率，产业园区需征求100%企业意见。

（3）报告编制：形成现状评估报告，明确更新优先级、改造重点及风险点（如棚改片区地下管线复杂、园区企业搬迁阻力）。

二、更新单元规划与方案编制

1.更新单元划定规则

成片更新：旧改/棚改单元面积≥5公顷，产业园区升级单元≥15公顷，确保公共设施配套完整性。

零星更新：单个项目面积＜5公顷的，以提供公共要素（如口袋公园、社区食堂）为前提，可申请规划指标优化。

1.实施方案编制要求

（1）编制主体：由综合统筹主体或项目实施主体组织编制，报区政府认定。

（2）核心内容：包含现状分析、更新目标、空间规划、实施计划、资金平衡、风险防控六大部分。

（3）简化流程：已批单元规划内的首发项目，实施方案可与控详规划同步编制，免于单独编制控详规划任务书。

三、民意征集与共识达成

1.分层级沟通机制

旧改：建立“居民议事会”制度，每月召开1次会议，涉及加装电梯、停车位分配等事项需逐户签字确认。

棚改：组建“征收协商小组”，吸纳居民代表、村干部、法律专家共15-20人，全程参与补偿方案制定。

产业园区：成立“企业联盟”，针对搬迁时序、置换地块选址、税收优惠等开展专项座谈，签订《改造意向书》。

1.异议处理方案

对不同意改造的主体，采取“一对一帮扶+替代方案”：旧改中对反对加装电梯的低层住户，提供物业费减免补偿；棚改中对不愿外迁的居民，协调原址建设回迁房；产业园区中对抵制搬迁的企业，对接新园区预留50亩过渡用地。

第三章分类实施流程与操作