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借名买房合同效力认定

引言

随着房地产市场的发展与政策调控的深化，借名买房现象在实践中愈发常见。所谓借名买房，是指实际出资人（借名人）因自身不符合购房条件、希望规避政策限制或基于其他原因，借用他人（出名人）名义与开发商或卖方签订购房合同、办理产权登记，房屋实际由借名人占有、使用并承担购房成本的行为。此类行为虽能暂时满足部分群体的购房需求，却也埋下了法律隐患——当借名人与出名人因产权归属、合同履行等问题产生纠纷时，借名买房合同的效力认定往往成为案件审理的核心争议点。本文将围绕借名买房合同效力认定的法律依据、司法实践及关键影响因素展开系统分析，以期为理解此类纠纷提供参考。

一、借名买房的概念界定与常见情形

（一）借名买房的法律特征

借名买房本质上是一种委托合同关系的延伸，其核心特征可概括为三点：其一，权利外观与实际权属分离，房屋产权登记在出名人名下，但购房资金由借名人支付，房屋由借名人实际控制；其二，双方通常存在口头或书面协议，约定借名关系及后续产权归属；其三，借名行为多基于特定目的，如规避政策限制、隐藏财产等。需注意的是，借名买房与“代持”行为存在一定重叠，但代持更强调财产管理属性，而借名买房的核心是通过借用他人名义完成购房流程。

（二）借名买房的常见动因

实践中，借名买房的动因主要分为三类：

第一类是规避政策限制。例如，部分城市实行限购政策，规定非本地户籍家庭或已有多套房产的家庭不得购房，不符合条件的借名人便借用符合条件的亲属、朋友名义购房；再如，为获取更低贷款利率或更高贷款额度，借名人借用信用记录更好的出名人名义申请房贷。

第二类是享受特定购房资格。经济适用房、保障性住房等政策性住房对购房者的收入、户籍等有严格限制，部分不符合条件的借名人通过借用符合条件者的名义购买，以低价获取房产；此外，部分单位为职工提供内部购房优惠，非本单位人员可能借用职工名义参与购房。

第三类是隐藏财产或转移资产。例如，部分债务人试图通过借名买房规避债务执行，或高收入群体为避免财产公示而借用他人名义持有房产。

二、借名买房合同效力认定的法律依据

（一）民事法律行为效力的一般规定

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足三个条件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定且不违背公序良俗。借名买房合同作为双方合意的民事法律行为，其效力首先需符合上述一般规定。若双方均具备完全民事行为能力，且借名合意是真实意思表示（非受欺诈、胁迫或重大误解），则合同效力的关键在于是否违反“强制性规定”或“公序良俗”。

（二）违反强制性规定的效力认定

《民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”实践中需区分“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”：前者直接否定行为效力（如禁止买卖毒品的规定），后者仅为行政管理需要（如未办理登记备案的合同）。借名买房若涉及违反效力性强制性规定，合同无效；若仅违反管理性规定（如地方政府出台的限购政策），则不必然导致合同无效。例如，限购政策多为行政调控手段，属于管理性规定，单纯规避限购的借名合同一般不因此无效；但若是借用他人名义购买经济适用房，因《经济适用住房管理办法》明确规定经济适用房需由符合条件的家庭购买，此类规定属于效力性强制性规定，借名合同可能被认定无效。

（三）违背公序良俗的效力认定

《民法典》第一百五十三条第二款规定违背公序良俗的民事法律行为无效。借名买房若损害社会公共利益或破坏社会秩序，可能被认定为违背公序良俗。例如，借名购买经济适用房的行为，本质上是通过欺诈手段占用本应由符合条件群体享有的保障性资源，损害了公共资源分配的公平性；再如，债务人通过借名买房转移财产以逃避债务，损害了债权人合法权益，破坏了诚信的市场秩序，此类合同均可能因违背公序良俗而无效。

三、司法实践中借名买房合同效力的裁判规则

（一）规避限购政策类合同的效力认定

司法实践中，对于单纯规避限购政策的借名合同，法院多倾向于认定合同有效。原因在于：限购政策属于地方政府为调控房地产市场出台的行政措施，其性质为管理性强制性规定，而非法律或行政法规层面的效力性规定；且此类借名行为未直接损害国家利益或社会公共利益，仅影响政策调控效果，而政策调控目标的实现可通过行政手段（如限制过户、处罚违规者）完成，无需直接否定合同效力。例如，某法院在审理一起借名买房纠纷时指出：“双方签订的借名协议系真实意思表示，虽违反限购政策，但该政策并非法律、行政法规的效力性强制性规定，故协议有效。”

（二）借用政策性住房资格类合同的效力认定

对于借用经济适用房、保障性住房等政策性住房资格的借名合同，法院通常认定无效。此类合同无效的核心原因在于其损害了社会公共