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物业维修设备管理及保养规范

一、总则

1.1目的与意义

为规范物业服务中心维修设备的管理、使用、保养及维护工作，确保设备处于良好运行状态，提高维修工作效率与质量，保障物业设施的正常使用及作业安全，降低设备故障率和运营成本，特制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于物业服务中心所辖范围内所有用于日常维修、应急抢修、设施维护的各类工具、设备及仪器（以下统称“维修设备”）。

1.3基本原则

维修设备管理及保养工作应遵循“预防为主、养修结合、规范操作、安全第一”的原则，实现设备管理的标准化、制度化和精细化。

二、组织机构与职责

2.1管理部门

物业服务中心工程部门（或指定专人）为维修设备管理的归口部门，负责本规范的组织实施、监督检查及持续改进。

2.2相关职责

工程部门负责人：负责审批设备采购计划、大修计划，监督本规范的执行情况，协调解决设备管理中的重大问题。

设备管理员（可由资深技术员兼任）：负责设备台账建立与更新、设备申购、验收、标识、盘点、维护保养计划的制定与监督、资料归档及人员培训等日常管理工作。

维修班组/技工：严格按照本规范及设备操作规程使用设备，负责所使用设备的日常保养和简单故障排除，及时上报设备异常情况。

三、设备管理

3.1设备采购与验收

采购：根据维修工作需求，由设备管理员提出设备采购申请，注明设备名称、规格型号、数量、预估单价、主要技术参数及用途，按公司采购流程报批后执行。采购时应优先选择质量可靠、性能稳定、售后服务良好的品牌和供应商。

验收：设备到货后，由设备管理员组织相关技术人员共同进行验收。核对设备型号、规格、数量是否与采购要求一致，检查设备外观有无损伤，随机技术资料（说明书、合格证、保修卡等）是否齐全，并进行必要的通电试运行或功能测试。验收合格后，办理入库手续，及时建立台账。

3.2设备台账管理

建立健全设备台账，详细记录设备名称、规格型号、设备编号、生产厂家、购置日期、购置价格、验收日期、存放地点、使用部门、责任人、主要技术参数、历次维护保养记录、维修记录、故障记录及报废情况等信息。

设备台账应动态更新，确保信息准确、完整。设备发生调拨、维修、报废等变动时，应及时在台账中反映。

3.3设备存放与标识

设备应存放在干燥、通风、清洁、无腐蚀性气体的专用库房或指定区域。根据设备特性，采取必要的防潮、防尘、防晒、防锈措施。

设备存放应分类有序，大型设备宜设置专区，小型工具可使用工具柜、工具箱存放，并做到定置管理。

所有设备均应张贴清晰的标识，内容包括设备名称、编号、责任人、状态（在用、备用、维修、停用）等。

3.4设备报废与处置

对于达到使用年限、性能严重下降且无法修复，或修复成本过高、无修复价值的设备，由使用部门提出报废申请，经设备管理员鉴定、工程部门负责人审核、公司相关领导批准后，予以报废。

报废设备应及时从台账中注销，并按照公司资产处置规定进行处理，可采取残值回收、环保处置等方式，严禁随意丢弃。

四、设备使用管理

4.1操作人员资质与培训

操作人员必须熟悉所使用设备的性能、结构、操作规程及安全注意事项，经培训合格后方可上岗。对于特种设备或危险性较大的设备，操作人员必须持相应的特种作业操作证。

设备管理员应定期组织设备操作技能及安全知识培训，提高操作人员的业务水平和安全意识。

4.2安全操作规程

各类设备均应根据其说明书及实际操作经验，制定相应的安全操作规程，并张贴在设备旁或操作间显眼位置。

操作人员必须严格遵守安全操作规程，正确佩戴和使用劳动防护用品。严禁违章操作、超负荷使用设备。

使用前应检查设备各部件是否完好，连接是否紧固，润滑是否充足，电源及控制系统是否正常。

使用过程中应密切关注设备运行状态，如发现异常声音、气味、振动或过热等现象，应立即停机检查，排除故障后方可继续使用。

4.3使用记录

建立设备使用登记制度，详细记录设备使用日期、使用人、工作内容、使用时长、运行状况及归还时间等信息。

五、设备保养与维护

5.1保养计划

设备管理员应根据设备的使用频率、说明书要求及实际运行状况，制定设备月度、季度、年度维护保养计划，并明确保养内容、周期、责任人。

5.2日常保养

由设备使用人在每次使用前后及使用过程中进行。主要内容包括：清洁设备表面油污、灰尘；检查各连接部位是否松动；检查油位、油质，按需添加或更换润滑油；检查安全防护装置是否完好；确保设备处于清洁、完好状态。

5.3定期保养

由设备管理员组织相关技术人员或委托专业服务商，按照保养计划进行。根据设备类型和保养周期不同，内容可包括：彻底清洁设备内外；检查、调整各部件间隙；检查传动系统、制动系统、电气系统的性能；更换老化的密封件、磨损的易损件；对设备进行全面性能测试等。

保养工作完成后，应认真填写《设备维护保养记录表》，详