估价原则与合法合规性要点.pdfVIP

估价原则：估价遵循的法则或。

（八原则）

独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则；一致

性原则；一贯性原则

估价原则的作用（掌握）

使不同的估价师对于估价的基本前提具有一致性，对于同一估价对象在同一估价目

的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

估价目的和价值类型不同，估价原则可以不同

——市场价值评估遵循（5个）独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高

最佳利用原则

——抵押价值和抵押净值评估遵循谨慎原则

——投资价值不一定遵循独立客观公正原则

——现状价值不遵循最高最佳利用原则

遵循的估价原则，应根据估价目的和价值类型取舍

独立客观公正原则：

独立——无利害关系，不受干扰；

客观——从客观实际出发，不带偏见；

公正——公平正直，不偏袒；

合法原则：评估价值是依法判定的估价对象状况下的价值。

价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委或估价师可以随意

假定的。

合法原则，依法判定评估对象的状况。

任何状况的都可以成为估价对象。

判定权利类型及归属的依据——权属、权属、合同等。

判定使用权利，以土地用途和规划条件为依据。

判定处分权，以法律或合同等允许的处分方式为依据。

、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0。

抵押的财产范围：

土地所有权、集体土地使用权（法律允许的除外）、各类公益设施（注意区分：公益单位公益设

施以外的其他财产为自身是可以抵押的）、不明有争议的财产（不“干净”）、依法被

扣押和监督的财产。

抵押的范围：

权属有争议、公共福利事业、、依法公告列入征收范围、被依法、、或其他形

式限制；空置3年以上的商品房。

违法、建筑物，抵押无效

不符合转让条件的，不应作为抵押估价对象

出让土地转让条件：支付出让金，取得土地使用权；投资总额的25%、成片开发的形成工业

用地或其他建设用地条件；房屋所有权。

共有，需要共有人同意才能抵押。

划拨地的抵押价值，不包含补地价。

划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。

违法建筑和超期临时建筑评估价值为0。

被征收房屋性质以权属及权属记载为准；

性质、用途、面积不明时，由市、县级组织、认定和处理。

价值时点原则要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

评估估价对象价值的时间界限。

价值时点确定在先，评估价值确定在后。

评估现值的，一般将实地查勘日确定为价值时点。

价值时点可以是过去或者未来，由估价目的决定。

估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和市场状况四者的匹配关系，估价目的

是龙头。

价值时点与估价对象状况、市场状况的五种组合

价值时点估价对象状况市场状况一般情况

过去（回顾性估价）过去过去异议复核或鉴定估价

损害赔偿和理赔；

过去

房屋征收估价

现在现在

现在在建工程估价

将来期房

市场预测、投资分析

未来（预测性估价）将来