世联-深圳龙华世纪春城项目四期定位报告96PPT-30M.pptVIP

2020/8/9Sunday;项目背景研究;项目背景研究;;一、二期销售分析

——销售速度中等;2003年底—2004年龙华推出项目中，世纪春城二期处于中档水平，未能体现出大社区的优势;本项目一、二期的户型以2房、3房为主，配以少量的4房和复式单位。

户型设计都较为人性化，一梯两户，南北通风，布局方正。

户型创新上：有跃式和错层变化。

;客户来源分析;;结论;项目背景研究;市场大势——特区内各片区发展状况;;市场大势——关外置业逐成热点;05-06年，主流开发商的主要项目将集结在城市边缘;市场大势小结;龙华;布吉关;;;在2001年前，龙华的房价普遍在3000元／平方米左右，而近两年来价格攀升速度比较快，目前楼盘均价约为4000元/平方米。

龙华的居住氛围日渐形成，越来越多的关内白领选择龙华置业，对于价格心理承受能力也逐渐增强。;龙华近四年来市场供应的产品主要集中在：

2房(70－80平米)3房(90－110平米)

此为龙华市场近几年来的畅销户型。;;龙华市场分析小结;;龙华二线拓展区----基础指标;;;从各项目容积率来看：

二线拓展区地块：

1.2r2.5

金地及风和日丽地块：

3＝r＝4.17

规模：

10万（含10万）以下的项目有6个，20－30万的有2个，30万以上的有2个

推出时间和推出量：

已明确推售量约为60万平米，未明确推售时间的约130万平米（除深圳住宅局地块）;龙华二线拓展区分析小结;客户分析——来源;客户分析——年龄分布;客户分析——各类型客户分项分析;客户分析——置业喜好分析;客户分析小结;我们的项目;项目背景研究;我们的目标;项目SWOT分析;领导者;我们是—;作为补缺者—;我们的定位;【产品定位综述】;【客户定位综述】;项目背景研究;地块价值最大化原则

地块原貌资源的利用

区域的昭示性

地块的独立性

环境的可塑性与共享性;;;立体园林打造;多级园林空间;;;会所定位体现都市化，符合目标人群的喜好，融合景观

和休闲设施于一体，强调其开放式格局，强调与建筑形

式的融合以及与商业相结合。

会所反映整个社区的定位，与业主的文化层次、素质、

消费力相符合。;建筑群体风格化，增强社区的可识别性。

以居住舒适度为导向，结合内部景观，联动外部景观。

以无障碍的园区设计建立居民逗留场所,保证住户有充分接触并发展

交往关系的机会。

人车分流，尽可能减少车流与人流的交叉点和并行长度，特别注意消

除车流对绿化的穿越，保证漫步系统的完整，提高居住品质。

;小户豪宅的市场借鉴案例－－京基御景华城;建筑风格及立面处理;主题园林的打造;主题会所的设置;酒店配套服务;户型平面设计;“小户豪宅”的价值形成点——对本项目启示;

公建部分

细节部分

;产品设计要点;建筑立面------一气呵成的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，打造项目整体形象，给视觉强烈冲击感。;生活立面----有生命的建筑——“成长”与“交往”;特别做法：

在一些影响立面效果的设备间设置隐形窗，如空调位。相关管线的“隐藏”;主题——感知园林（关于人生的沉思）;意象点－：感知时间;;;;基础——实惠舒适

个性——弹性空间;;80-101平米3房2厅2卫;;可拆卸凸窗及隐藏式衣柜实例图;落地凸窗送面积

落地凸窗高度不受2.2米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积

卧室送衣柜面积

将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置

阳台送面积

阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高

空中花园送面积

错层布置

入户生活阳台

可将其改造成储藏室，相当于赠送50％的阳台面积;;自由组合户型，为生活提供更多的可能性;;弹性空间演绎二：创新“+1”;中小户型全面升级，弹性空间完美主张！;;产品增值通道;洗手间进行功能分区，同时保证主卧室带洗手间客，体现尊贵感。;----户型增值点;结合园林景观布置，将园林景观引入会所，强调其文化休闲主题。在功能上，以文化俱乐部（书吧）为主，与前期会所功能形成差异。;----空间功能转化;----空间功能转化;;雨篷、坐椅、绿化设置，体现商业的人性化，提升人气;----物业管理;物管特色服务（特别提议）;酒店式服务体系建议（增值提议）