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一九九四年全国土地估价师资格考试试卷〔四〕土地估价实务

???本局部由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本局部50分，答题时间为60分钟。

???1．〔此题20分〕土地估价报告：

???一、评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已撤除建筑物假设干〔详见附表〕，该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

???二、评估目的：××公司及香港飞达工艺合资成立飞马冷轧钢，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。

???三、评估依据：

???1．中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。

???2．××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定。

???3．××市外商投资使用土地暂行方法。

???4．××市实施土地管理法暂行规定。

???四、评估过程：

???土地局部

???1．征地本钱费：

???3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80〔元/平方米〕

?????开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。

???4．正常利润额：175.46×15％=26.32〔元/平方米〕

???5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45〔元/平方米〕

?????因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。

???7．年租金额：

?????年纯收益〔年租金额〕=地价×复原利率

?????根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定复原利率为9％。

?????即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86〔元/年〕

???地上物局部

???1．已撤除和待撤除局部：

名称围墙厕所粉碎房废料棚

面积(平方米)1616

构造砖实砌砖木瓦砖石棉瓦砖石棉瓦

成新8677

重置价(元/平方米)

估价额(元)

电焊间14砖墙瓦顶9

仓库28砖混9

化验室28砖混9

库房112砖石棉瓦7

水泥路300水泥9

???2．出租局部

???二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。

?????房屋局部：重置价???????620元/平方米

???????????????小区配套?????48元/平方米

???????????????商业网点?????40元/平方米

???????????????合???计?????744元／平方米

???????????????估计额=744×138.6=103118.40〔元〕

?????土地价额=69.3×267.23=18519.04〔元〕

?????二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44〔元〕

?????年租金额=121637.44×9％=10947.37〔元〕

???五、土地和二楼会议室总租金额：

?????年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23〔元/年〕

???六、评估日期

???七、评估人签字：

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