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2025年房地产估价师《房地产估价案例》专项训练卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某城市中心区域有一栋建筑面积为8000平方米的旧写字楼，土地面积为3000平方米，用途为商业办公。业主拟将其出售，并要求估价师评估其在2024年10月31日的市场价值。已知该写字楼已建成使用15年，建筑结构良好，但部分设施略显陈旧。周边类似写字楼在2024年10月至2024年12月期间的交易实例如下：

实例A：位于同一子区域，建筑面积5000平方米，土地面积2000平方米的写字楼，2024年11月5日出售，成交总价4000万元人民币，交易未考虑税费。

实例B：位于相邻子区域，建筑面积6000平方米，土地面积2500平方米的写字楼，2024年10月20日出售，成交总价4600万元人民币，买家承担了80万元的交易税费。

实例C：位于同一子区域，建筑面积3500平方米，土地面积1500平方米的写字楼，2024年12月10日出租，年租金收入为450万元人民币（不含物业费、税费），租期五年，押金为租金的两个月，空置期率约为5%。

该区域2024年银行贷款年利率为6%，当地房产税税率为1.2%，商业办公用地的年土地使用税税率为3元/平方米。该写字楼目前可正常出租，假设其未来收益年限为剩余土地使用年限40年，预计年租金收入在接下来3年内保持稳定，之后以每年3%的速度增长。业主要求的最低收益率为8%（要求采用安全利率加风险调整值法确定）。该写字楼的重置成本为6000万元人民币，成新率为70%。假设在评估市场价值时，不考虑业主的特定要求（如保留自用），且交易税费由买家承担。

请根据以上资料，采用市场法、收益法评估该写字楼在2024年10月31日的市场价值，并简要说明选用这两种方法的理由。在采用收益法时，请说明各项参数的确定依据。最后，对该两种方法评估出的结果进行简要的比较分析，并给出最终估价意见。

二、

某开发商拥有一块位于某城市新兴发展区域的土地，土地面积为2万平方米，土地性质为出让，规划用途为商业与住宅混合用地（商业建筑面积占比不超过30%），规划容积率为3.0，建筑密度为25%，剩余使用年限为50年。该开发商拟在该地块上开发建设一栋包含底商、住宅的高层建筑，并计划将住宅部分进行销售。目前该区域同类用途的土地价格约为3000元/平方米，同类住宅项目的销售均价为每平方米8000元，同类商业项目的销售均价为每平方米15000元。

在进行项目可行性研究时，需要对项目开发成本、费用及售价进行估算。假设项目开发建设周期为3年（其中前期工作及预售准备期为1年，建设期为2年），建设资金全部来源于银行贷款，贷款年利率为6%（按年计息），贷款总额为项目总投资的60%。预计项目建设成本（包括土地成本、建安工程费等）占项目总投资的60%，管理费用占项目总投资的3%，销售费用占预计销售收入的5%，财务费用按实际发生的贷款利息计算。预计项目建成后，住宅部分销售去化率为90%，商业部分租赁去化率为80%。不考虑土地增值税和其他税费。

请根据以上资料，估算该项目在开发完成时可销售和出租的建筑面积分别为多少？估算项目总投资、总成本费用（不含财务费用）和总销售收入。假设项目最终实现的售价和租金水平与前期预测基本一致，请计算项目的总投资利润率（利润=销售收入-总成本费用-财务费用）。

三、

某企业拥有一栋自用的生产厂房，建筑面积为5000平方米，土地面积为8000平方米，土地性质为出让，剩余使用年限为40年。该厂房建于1995年，结构类型为钢筋混凝土框架结构，目前建筑结构状况良好，但部分设备已老化。该企业因业务调整，拟将该厂房整体出租。目前市场上同类用途的空置厂房年租金水平约为每平方米建筑面积80元/月（不含税费）。该厂房的设备账面价值为200万元，成新率为50%。假设在评估出租价值时，不考虑设备租赁价值，也不考虑装修和改造费用。当地房产税税率为1.2%，土地使用税税率为3元/平方米/年。该企业要求估价师评估该厂房在2025年1月1日的出租价值，作为其租赁决策的参考。

在评估过程中，估价师收集了以下信息：该厂房所在区域近期有两宗类似厂房出租实例。实例D：与评估对象相距5公里，建筑面积6000平方米，2024年11月1日签订租赁合同，租期3年，年租金总额为600万元人民币，未考虑税费。实例E：与评估对象相距2公里，建筑面积4000平方米，2024年12月1日签订租赁合同，租期5年，年租金总额为450万元人民币，税费由出租方承担。

请采用市场法评估该厂房在2025年1月1日的出租价值。在选用市场法时，请说明具体的比较案例选择理由、修正思路及参数选取依据。估算评估对象年土地使用税和房产税的金额。最后，根据市场法评估结果，结合其他相关因素，给出该