房地产商品房买卖合同风险提示.docxVIP

房地产商品房买卖合同风险提示

在房地产交易中，商品房买卖合同是确立买卖双方权利义务、保障交易顺利完成的核心法律文件。鉴于其标的额巨大、履行周期较长、涉及法律关系复杂，购房者在签约前务必保持高度审慎，充分了解并防范潜在风险。本文旨在结合实践经验，对商品房买卖合同签订过程中的主要风险点进行提示，以期为广大购房者提供有益参考。

一、签约前审查：筑牢交易基础

签约前的审查是防范风险的第一道防线，其核心在于对开发商及项目合法性、合规性的全面了解。

（一）开发商资质与项目合法性审查

购房者首先应核实开发商是否具备合法的开发经营资格，重点审查其《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。更关键的是，要确认所购项目是否取得法定的审批手续，即通常所说的“五证”是否齐全。这“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》，适用于现房销售）。尤其需要注意的是，《商品房预售许可证》是衡量项目是否具备合法预售条件的关键凭证，未取得此证的项目，其预售行为不受法律保护，购房者切勿轻易支付任何款项。

（二）广告宣传与口头承诺的风险

开发商为促进销售，其广告宣传往往充满吸引力，部分销售人员也会作出各种口头承诺。购房者需警惕此类宣传可能存在的夸大或不实成分。根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但若出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，对于开发商在广告中明确承诺的学区、配套设施（如会所、幼儿园、交通规划等）、房屋装修标准、绿化比例等重要内容，购房者应要求将其写入合同附件或补充协议，以书面形式固定下来，避免日后产生纠纷时口说无凭。

二、合同条款：细致研读，防范陷阱

商品房买卖合同通常采用住建部门和工商行政管理部门联合制定的示范文本，虽然该文本对双方权利义务有较为均衡的设置，但开发商往往会通过补充协议或在合同空白处填写对其有利的内容。因此，购房者务必对合同条款逐条细致研读，特别是以下关键条款：

（一）房屋基本情况与面积差异处理

合同中应明确记载房屋的坐落位置、楼栋号、单元号、房号、户型、朝向等基本信息，确保与实际认购房屋一致。关于房屋面积，要区分建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。合同约定面积与产权登记面积往往会存在差异，对此，合同中通常会约定面积差异处理方式。购房者应仔细审查该条款，明确面积误差比的计算方法、处理原则（如多退少补、解除合同等）以及超出或不足一定比例时的处理方案，避免开发商单方面设置不公平条款。

（二）价款及支付方式

合同应明确房屋总价款、单价，并与前述面积相对应。支付方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款）、付款时间节点及金额也需清晰约定。采用按揭贷款方式的，应明确约定如因购房者自身原因或银行政策变化导致无法获得贷款时的处理方式，以及开发商协助办理贷款的义务和期限。对于付款账户，应确认是否为开发商的监管账户，以保障资金安全。

（三）交房期限与条件

交房是购房者实现合同目的的重要环节。合同中必须明确约定交房日期，并详细列明交房时应达到的条件，如已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋已满足基本居住使用条件（水、电、气、暖、通讯等基础设施接通或具备接通条件）等。避免开发商以“单体验收合格”等模糊表述降低交房标准。同时，要特别注意逾期交房的违约责任，包括违约金的计算方式（按日计算还是按总房款的比例）、逾期达到一定天数后购房者是否有权解除合同等。

（四）产权登记

办理不动产权属登记是购房者取得房屋所有权的法定程序。合同中应明确约定开发商协助办理产权登记的期限，以及因开发商原因导致不能按期取得不动产权证书时的违约责任。实践中，部分开发商会将办理产权的责任完全推给购房者，或设置过长的办理期限，购房者对此应保持警惕，争取合理的办证期限和明确的违约条款。

（五）房屋质量与保修

房屋质量是重中之重。合同应明确房屋质量符合国家现行有关工程建设强制性标准的要求，并约定房屋交付时如存在质量问题（尤其是主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题）的处理方式，包括维修、更换、退房及赔偿损失等。同时，要明确房屋保修范围、保修期限和保修责任，此部分通常会参照《住宅质量保证书》的内容。

（六）违约责任

违约责任条款是保障合同履行的关键。购房者应仔细审查合同中关于双方违约责任的约定，确保权利义务对等。除前述逾期交房、逾期办证的违约责任外，还应关注开发商逾期付款（如退还定金、房款）、房屋面积差异处理不当、交付房屋与约定不符等情形下的违约责任，以及购房者逾期付款的违约责任。违约金