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房地产开发项目投资成本管理研究

摘要：随着经济社会的不断快速发展，房地产开发企业在国民经济中的地位也是急剧升高。对于房地产开发企业而言，其经营中所面对的财务流量是巨大的，这也导致了对于成本进行有效控制的迫切性。成功的成本控制不仅能为房地产开发企业节约大量的资金，而且也推动了各项工作的开展趋向于科学化。在这种背景下，本文首先对房地产开发项目投资成本控制的相关理念及不足之处进行了概述，进而从多个方面着手，探讨了房地产开发项目投资成本控制的措施，以求为房地产企业更好的进行成本控制与管理提供必要的借鉴与参考。

关键词：房地产开发项目；成本控制；不足；措施

一、房地产开发项目投资成本控制的概述

房地产开发项目投资成本管理的管理环节主要包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等多个方面的具体活动。其中的核心关键是成本控制与成本核算。房地产开发项目投资成本管理的机制时，应该特别注意以下几点：将所成功的完成房地产开发项目投资成本管理计划经验进行推广使用；不要尝试量化所有的成本；特别注意一些有争议性的成本项目。对于房地产开发公司而言，导致成本管理计划失败的原因来自多个方面，这包括：计划执行的落实力度不够；忽视成本信息所带来的意义；没有从成本信息中去确认问题范围，对施工方法进行有效的改善；过度强调成本是会计系统的一部分，而非管理方式改善的工具；管理者经常低估必须使用在工程风险预防与评价环节当中的成本管理信息等。

房地产开发公司企业成本包括为了保证和提高施工或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到相应质量标为准，不能满足使用者和消费者需要而产生的一切损失。房地产开发项目投资成本管理的几种改善策略：通过预防问题以降低失效成本；通过解决施工问题以降低失效成本；面对问题，寻找成本失控的根源，从事正确的成本预防活动；以适当的方法来降低项目评价成本；持续的实施预防与评价，以寻求更深入的施工活动及管理活动的改善以大幅降低成本。房地产开发项目投资成本管理成功的关键在于预防措施，预防的重点是让成本问题变得棘手前找到问题排除的方法与策略。有效预防成本的管理，将可获得最大的成本控制效果。

二、房地产开发项目投资成本控制的措施

首先，政府的房地产管理部门应当根据市场规则进行土地价格的有效评估，从而制定出合理的房地产土地价格。我国各地政府的房地产管理机构需要在科学发展观理念的指导之下，紧密结合当地经济发展的具体情况，进而在考虑到城市的战略发展问题的基础上，对所拥有的土地进行合理的规划与布局，并且运用较为科学的计算方法与计算工具来确定所要出售的土地类型与价格。这一价格不仅应当设立一个合理的最低价，而且也应当对招标过程中的最高价进行评价与分析。只有在这种双向价格制定的支持下，才能够对于土地成本进行有效的评估，也为房地产开发企业的竞标与施工成本提供很好的控制基础，最终为老百姓的住房购买提供合理的价格。

第二，房地产开发企业在竞标过程中，需要合理的分析自身所拥有的资源，以及后期的开发成本，从而不止出现虚高的竞标价格，无形中提高了房地产开发的成本。开发商拿地前，应根据地块情况、土地出让底价、土地规划条件、本企业实力等进行综合评估分析，通过投资机会研究以及初步可行性分析等，确定所能接受的最高心理地价，并据此指导本企业参与出让土地的投标活动，如果在竞争中超过最高心理地价或其一定幅度，则果断放弃，此举可以避免将勉强用高价拿来的土地的成本最终转嫁到购房者身上，或自身套牢。

第三，规范控制开发成本中的间接费用。在开发管理费、财务费、税费、不可预见费等间接费用控制中，需要开发商加强内部管理控制，规范制度流程建设，制定切实可行的开发建设方案、营销方案以及投融资方案等，降低管理成本、销售成本和财务成本等。同时在政策允许范围内，合理做好税费统筹，有效降低税费。并从严控制不可预见费，做好延期、涨价等相关预案，适当进行风险转移，降低开发成本费用。另外，房地产开发公司应当注重消除隐形的失效成本。隐形的失效成本，顾名思义，是不易看到的损失，如：建筑材料以仓库呆料形式存在；建筑过程中的机械闲置；使用施工工具不当所造成的施工作业的不便利；未能充分考虑试产需求的房地产建造；施工环节的不必要流程与安排，造成人力的浪费；施工人员的操作不熟练，形成瓶颈造成暂时性停工待件。隐性的实效成本具有十分严重的恩华房地产企业开发成本的影响，因此消除隐形的浪费也成为了管理者必须要引起重视的工作内容。

最后，完善与落实成本管理制度。要推行房地产开发项目投资成本管理制度，需要全公司各部门的参与及最高主管的切实推动。建议结合已有的会计财务系统来构建成本控制制度。制度的构建要特别注意预防成本的合理安排，这需要做好如下两项工作：一是评估投入合理的预防成本，维持并满