无购房资格无效合同.docVIP

无购房资格无效合同

2025年以来，全国多地房地产政策进入深度调整期，北京五环外、上海外环外等区域取消购房套数限制，杭州、重庆等城市全面放开限购，但核心城市的限购政策仍通过“穿透式核查”强化监管。在这一背景下，无购房资格导致的合同效力纠纷呈现出新特点：一方面，政策放宽使部分历史遗留的资格争议得以化解；另一方面，通过虚假材料、代持购房等方式规避限购的行为仍被严格禁止。此类合同的效力认定、责任划分及定金处理，需结合最新政策与法律实践综合分析。

一、政策背景：限购与松绑并行下的资格认定

2025年房地产调控政策呈现“核心收紧、外围放开”的差异化特征。在政策执行层面，多地升级不动产登记系统，实现购房资格“自动核验”，抵押、查封、违建房屋的交易申请将直接触发系统预警；非本地户籍居民的社保缴纳记录、家庭住房套数等信息通过全国联网系统实时筛查，杜绝“异地炒房”漏洞。与此同时，部分城市通过“房票安置”“购房补贴”等方式刺激需求，例如广州推出“专项借款+房票”模式消化存量房源，天津、苏州等地对三四线城市全面取消限购。

值得注意的是，政策松绑区域与限购区域的合同纠纷处理规则存在显著差异。在已取消限购的城市（如杭州），签约时无资格但政策调整后具备资格的合同，法院倾向于认定有效并支持继续履行；而在仍执行限购的区域（如上海内环内），通过伪造社保记录、虚假离婚等方式签订的合同，即便后续政策变化，仍可能因“恶意规避调控”被认定为无效。

二、法律依据：从《民法典》到地方司法实践

无购房资格合同的效力认定，核心法律依据为《民法典》第一百五十三条，即“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。但司法实践中，限购政策通常被视为“管理性强制性规定”而非“效力性强制性规定”，因此单纯因签约时无资格并不必然导致合同无效，需结合具体情形判断：

直接违反限购政策：若买方在签订合同时明知自己不具备资格（如社保未满年限、户籍不符合要求），且未约定补正期限，合同可能因“自始履行不能”被认定为无效。例如，上海某法院2025年判决的一起案件中，非沪籍买方吴某明知社保仅缴纳2年，仍隐瞒事实签订合同，法院最终认定合同无效，吴某需赔偿卖方房价下跌损失15万元。

政策变化导致资格丧失：若合同签订后因限购政策收紧（如突然新增社保年限要求）导致买方失去资格，属于《民法典》第五百六十三条规定的“情势变更”，双方可协商解除合同且互不承担违约责任。2025年深圳某案例中，买方签约后遭遇政策调整，社保要求从1年提高至3年，法院判决解除合同，卖方全额退还定金20万元。

恶意规避限购的合同无效：通过虚假离婚、代持购房、伪造社保记录等方式签订的合同，因“以合法形式掩盖非法目的”，自始不具备法律效力。2025年北京一中院审理的“代持购房案”中，买方通过签订“阴阳合同”将实际房款拆分为“购房款+装修补偿”以规避限购，法院认定合同无效，双方各自承担损失。

三、合同效力的三种典型情形

（一）签约时无资格但约定补正期限

若合同明确约定买方在一定期限内通过合法途径取得资格（如补缴社保、落户），且最终成功补正，合同有效。例如，2025年武汉某案例中，双方约定“买方6个月内完成社保补缴”，买方按时补足后，法院判决合同有效，卖方需配合过户。但需注意，补正行为必须符合政策规定，通过“挂靠代缴”等违规方式取得的社保记录，即便已被系统核验通过，事后仍可能被追溯并导致合同无效。

（二）政策调整后资格障碍消除

若签约时因限购政策无资格，但合同履行期间政策放宽（如限购取消、社保年限降低），法院通常支持合同继续履行。2025年上海新区某案件中，买方A某在限购政策下因社保不足无法购房，签约后该区域取消限购，开发商以“签约时无资格”为由主张合同无效，法院判决合同有效，理由是“政策变化消除了履行障碍，开发商不得以自身过错拒绝履约”。

（三）通过欺诈或虚假材料签约

卖方或中介明知买方无资格却诱导签约，或买方通过伪造材料（如假社保、假婚姻证明）签订合同，此类情形构成“欺诈”或“虚假意思表示”，合同可撤销或无效。2025年广州某中介公司因承诺“代办社保解决资格问题”，导致买方支付50万元定金后无法过户，法院判决中介公司双倍返还定金，并赔偿买方信赖利益损失8万元。

四、违约情形与责任划分

无购房资格导致的违约纠纷，责任划分需结合双方过错程度、合同约定及政策变化综合判定：

买方明知无资格仍签约：需承担主要违约责任。例如，买方隐瞒社保中断事实，签约后因无法补正资格导致合同解除，卖方有权没收定金，并要求赔偿房屋闲置期间的租金损失或再次出售的差价损失。2025年成都某案例中，买方明知社保未满2年仍签约，法院判决其支付总房款20%的违约金（42万元）。

卖方未履行审查义务：开发商或中介未核实买方资格，或通过“内部操作”“资格代办”等承诺诱导签约，需承担过