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租赁合同自动续期争议

引言

在房屋租赁、商铺租赁等日常经济活动中，租赁合同到期后“自动续期”引发的争议屡见不鲜。从普通居民的住房租赁到商业主体的经营性场地租赁，当原合同约定的期限届满，承租人继续使用租赁物、出租人未明确反对并收取租金时，双方常因“是否构成自动续期”“续期后的权利义务如何确定”“能否随意解除合同”等问题产生纠纷。这类争议既涉及对法律条文的理解与适用，也与当事人的行为习惯、意思表示方式密切相关。本文将围绕租赁合同自动续期的法律依据、常见争议类型、核心焦点及解决路径展开探讨，以期为实务中的争议处理提供参考。

一、租赁合同自动续期的法律依据与实践背景

（一）法律层面的制度基础

我国民事法律体系对租赁合同自动续期的规定主要体现在《民法典》中。根据《民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”这一条款确立了自动续期的法定情形——原合同到期后，若承租人实际占有使用租赁物，出租人未明确表示反对（如未要求腾退、未拒绝收取租金），则原合同权利义务继续履行，但租赁期限转为不定期。

这一制度设计的核心目的是维护交易稳定性。现实中，租赁关系往往具有持续性特征，尤其是住房租赁或长期商业租赁中，承租人可能因装修投入、经营稳定等需求希望继续使用，出租人也可能因寻找新承租人的成本较高而默认续租。法律通过“自动续期”规则，避免了合同到期后双方因未及时续签而陷入“无权占有”的尴尬，同时通过“不定期租赁”的定性，赋予双方灵活解除权（需提前合理期限通知），平衡了稳定性与灵活性。

（二）实践中的典型场景

自动续期规则在实践中最常见于两类场景：

其一为“自然延续型”，即原合同到期后，双方未主动协商续签，但承租人继续支付租金、出租人正常收取，且租赁物使用状态未发生根本变化（如住宅租赁中租客继续居住，商铺租赁中商户继续经营）。例如，张某与房东李某签订3年商铺租赁合同，到期后张某未搬离，每月仍按原金额转账租金，李某持续收款未提出异议，此时即构成自动续期的不定期租赁。

其二为“争议萌芽型”，即原合同到期后，一方或双方对“是否续期”存在模糊意思表示。例如，房东在合同到期前口头表示“可能不再续租”，但到期后未收回房屋；或承租人声称“只是暂时过渡”，却长期占用。此类情形因双方未以书面或明确口头方式确认，最易引发后续争议。

二、租赁合同自动续期的常见争议类型

（一）默示续期与明示拒绝的冲突

自动续期的关键在于“出租人未提出异议”，但实践中“异议”的认定标准常存争议。例如，房东可能通过多种方式表达“不续注意愿”，但因形式或时间问题未被法律认可。

典型案例中，王某与房东陈某的1年期租赁合同到期前，陈某通过微信发送消息：“合同到期后我要收回房子自己用，你提前找地方。”王某未回复，到期后继续居住并支付租金，陈某起初拒收租金但因操作问题未成功，后默认收款。此时陈某主张“已明确拒绝续期”，但法院可能认定其未实际采取收回房屋或明确拒绝收款等实质行为，构成自动续期。此类争议的核心在于：出租人单方的“口头/书面通知”是否足以否定“未提出异议”的法定要件？若出租人仅提前告知不续租但未在到期后采取行动（如换锁、起诉腾退），是否仍视为“异议”？

（二）续期后的租金与条款调整争议

自动续期后，原合同“继续有效”是否包括所有条款？实践中最突出的是租金调整问题。原合同可能约定“租金每年递增5%”，但到期后自动续期时，出租人可能主张按原递增条款调整，承租人则认为“自动续期是原合同延续，应保持原租金”。例如，林某与房东的3年合同约定第三年租金1万元/月，第四年若续期则递增5%；合同到期后双方未续签，林某继续支付1万元/月，房东收取3个月后要求按1.05万元/月补差价。此时争议焦点在于：自动续期的“原合同有效”是否包含未来可能的递增条款？法院通常认为，自动续期是原合同权利义务的整体延续，包括租金调整等附随条款，但若原合同对续期后的调整无明确约定，可能视为“按原标准履行”。

（三）优先承租权与自动续期的重叠争议

《民法典》第七百三十四条第二款新增了“房屋承租人的优先承租权”，规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。这一规定与自动续期规则可能产生重叠。例如，原合同到期后，承租人既可能因自动续期继续使用，也可能主张优先承租权要求续签固定期限合同。若出租人意图将房屋出租给第三人，承租人可能以“已自动续期”为由拒绝腾退，或要求行使优先承租权。此时争议的核心在于：自动续期的不定期租赁是否影响优先承租权的行使？实践中普遍认为，优先承租权是独立于自动续期的权利，即使已形成不定期租赁，承租人仍可在出租人另行出租时主张同等条件下的优先承租；但自动续期本身不当然排除出租人的自主选择权，出租人若无意继续出租（如自用）