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2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务试卷题库及答案

一、选择题（每题5分，共25分）

1.房地产估价中的市场比较法，以下哪项不是其主要步骤？

A.收集交易实例

B.选取可比实例

C.建立价格可比基础

D.计算投资回报率

答案：D

解析：市场比较法的步骤包括收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行因素修正和确定估价结果。计算投资回报率不属于市场比较法的步骤。

2.以下哪种房地产权利不属于房地产估价的对象？

A.土地使用权

B.房屋所有权

C.土地承包经营权

D.建设用地使用权

答案：C

解析：房地产估价的对象主要包括土地使用权、房屋所有权、建设用地使用权等。土地承包经营权不属于房地产估价的对象。

3.在房地产估价中，以下哪个因素不属于房地产价格的影响因素？

A.位置

B.交通

C.周边环境

D.通货膨胀率

答案：D

解析：房地产价格的影响因素主要包括位置、交通、周边环境等。通货膨胀率虽然对房地产价格有一定影响，但不属于主要影响因素。

4.以下哪种情况下，房地产估价师可以不进行现场查勘？

A.估价对象为新建成的房地产

B.估价对象为正在使用的房地产

C.估价对象为已停用的房地产

D.估价对象为无法现场查勘的房地产

答案：D

解析：房地产估价师在进行估价时，原则上应对估价对象进行现场查勘。但在无法现场查勘的情况下，可以依据相关资料进行估价。

5.以下哪个不是房地产估价的目的？

A.确定房地产交易价格

B.为房地产抵押贷款提供依据

C.为房地产税收提供依据

D.为房地产企业制定战略提供依据

答案：D

解析：房地产估价的主要目的包括确定房地产交易价格、为房地产抵押贷款提供依据、为房地产税收提供依据等。为房地产企业制定战略提供依据不属于房地产估价的目的。

二、判断题（每题5分，共25分）

1.房地产估价中的收益法是以预期收益为基础，通过计算房地产产生的净收益来确定房地产价值的方法。（正确）

2.在房地产估价中，市场比较法适用于所有类型的房地产估价。（错误）

3.房地产估价中的成本法是以房地产的重建成本为基础，加上相应的利润和税费来确定房地产价值的方法。（正确）

4.在房地产估价中，估价师需要对估价对象的周边环境进行实地调查。（正确）

5.房地产估价报告应当包括估价对象的实物状况、权益状况、估价目的、估价依据、估价方法、估价结果等内容。（正确）

三、计算题（每题10分，共30分）

1.某宗土地面积为1000平方米，规划用途为商业用地，容积率为2.5，建筑密度为50%，建筑高度为24米。假设该宗土地的市场价格为每平方米2000元，求该宗土地的楼面地价。

答案：4000元/平方米

解析：楼面地价=土地总价/总建筑面积。总建筑面积=土地面积×容积率=1000平方米×2.5=2500平方米。土地总价=土地单价×土地面积=2000元/平方米×1000平方米=200万元。楼面地价=200万元/2500平方米=4000元/平方米。

2.某住宅小区共有10栋楼，每栋楼有20套住房，每套住房的平均面积为100平方米。小区的总建筑面积为20000平方米，其中住宅建筑面积为15000平方米。假设小区的土地使用权面积为3000平方米，土地使用权年限为70年，剩余年限为50年。已知同类住宅的市场价格为每平方米10000元，求该小区的土地使用权价值。

答案：1050万元

解析：土地使用权价值=土地面积×土地单价。土地单价=同类住宅市场价格×住宅建筑面积/土地面积×剩余年限/土地使用权年限。土地单价=10000元/平方米×15000平方米/3000平方米×50年/70年=35000元/平方米。土地使用权价值=3000平方米×35000元/平方米=1050万元。

3.某商业用房面积为200平方米，年净收益为20万元，假设折现率为10%，求该商业用房的现值。

答案：180万元

解析：现值=年净收益/折现率=20万元/10%=180万元。