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2025年职业资格房地产估价师参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《房地产估价规范》，房地产估价师在选取市场交易案例时，应重点考虑交易案例的（）。

A.成交价格是否公开

B.交易时间是否在3年以上

C.交易案例与估价对象的相似程度

D.交易双方是否为关联企业

2、运用收益法估价的报酬率应主要参考（）的数据。

A.政府债券收益率

B.同类房地产抵押贷款利率

C.房地产投资回报率

D.股票市场平均收益率

3、房地产估价师在实地勘察时，发现估价对象存在（）情况，应重新评估。

A.建筑结构存在明显缺陷

B.产权证记载面积与实测误差超过5%

C.周边规划调整未公示

D.市场同类交易价格波动超过10%

4、成本法估价的土地重置成本应扣除（）。

A.土地出让金

B.基础设施配套费

C.开发商合理利润

D.市场溢价

5、房地产估价师职业道德中公正性原则要求避免（）行为。

A.向委托人说明评估假设条件

B.接受被估单位价值千分之五的礼品

C.在评估报告中披露评估假设

D.向客户收取评估费外的咨询费

6、市场比较法中，交易案例的交易时间差调整系数通常取（）。

A.1%-3%/年

B.2%-5%/年

C.5%-10%/年

D.10%-15%/年

7、房地产估价师在核验完现场资料后，应首先（）作为评估依据。

A.调整市场交易案例价格

B.确认估价对象权属证明

C.评估师团队内部讨论

D.向委托人提交初步结论

8、在收益法中，建筑物折旧计算应采用（）方法。

A.线性折旧法

B.双倍余额递减法

C.年限平均法

D.市场比较法

9、房地产估价师在评估商业物业时，应重点分析（）因素。

A.市场租金水平

B.建筑结构安全等级

C.周边交通拥堵指数

D.产权登记时间

10、房地产估价师在编制评估报告时，应包含（）章节。

A.评估假设与限制条件

B.评估师团队分工

C.委托人保密承诺

D.评估机构资质证书

11、房地产估价的基本原则不包括以下哪项？

A.客观、公正、科学原则

B.独立、公正、公开原则

C.合理利用、可持续原则

D.主观判断优先原则

12、运用市场比较法时，若待估宗地与可比案例存在面积差异，应如何调整？

A.按面积比例直接调整

B.根据面积差异率修正地价

C.忽略面积差异直接比价

D.按面积差异调整土地单价

13、采用成本法评估商业用地时，土地取得成本应包含哪些部分？

A.土地出让金+拆迁补偿费

B.地价+建筑安装成本+税费

C.土地出让金+建筑安装成本

D.地价+土地增值税+利息

14、估价时点确定原则中，“时点不可逆原则”要求？

A.估价时点应早于交易实际完成时间

B.估价时点应与交易合同签订时间一致

C.估价时点应反映市场状态最接近的时间

D.估价时点应选择节假日前后

15、房地产估价中，不可再生土地资源的价值评估应采用？

A.市场比较法

B.成本法

C.剩余法

D.综合评估法

16、估价对象为共有产权房时，优先考虑？

A.共有人协议约定比例

B.市场交易中分割价格

C.政府划拨文件规定用途

D.评估机构自行分配

17、评估农用地时，土地等级划分主要依据？

A.土地用途规划文件

B.土地质量等级证书

C.土地使用权证编号

D.土地评估报告结论

18、估价报告提交后，评估师发现重大疏漏应如何处理？

A.立即向委托方说明并修正

B.按合同约定支付违约金

C.拒绝承担任何法律责任

D.向主管部门匿名举报

19、评估历史遗留土地时，需重点考虑？

A.当前市场交易价格

B.土地权属历史文件

C.政策调整影响程度

D.评估机构内部定价

20、评估建筑物价值时，折旧计算应优先考虑？

A.建筑物实际使用年限

B.规定耐用年限与实际状况

C.市场交易中折旧年限

D.评估机构自行设定年限

21、根据《房地产估价规范》，房地产估价的基本原则不包括以下哪项？

A.合法性原则

B.替代性原则

C.独立性原则

D.时效性原则

22、运用市场比较法时，若待估宗地与可比案例在用途、面积等方面存在差异，需采用哪种方法进行修正？

A.市场价调整法

B.现金流量折现法

C.成本法重估法

D.市场系数修正法

23、某商铺年租金收入为120万元，风险调整系数为8%，若评估基准日为2025年1月1日，采用收益法计算净收益的公式应为？

A.(120×8%