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物业公共设施维护保养计划

引言

物业公共设施是构成小区整体环境与功能的重要组成部分，其完好性与正常运行直接关系到业主的日常生活质量、居住安全以及物业的整体价值。制定并严格执行一套科学、系统的公共设施维护保养计划，是物业管理工作的核心环节之一。本计划旨在明确维护保养的目标、范围、责任、流程及标准，确保各项公共设施能够长期、稳定、高效地服务于广大业主。

一、维护保养计划制定的基本原则

1.预防为主，防治结合：通过定期检查、保养和预防性维修，及时发现并排除潜在故障，避免小问题演变成大故障，最大限度减少突发停机事件。

2.全面系统，突出重点：覆盖所有公共设施，确保无遗漏；同时，针对关键设施、易损部件及使用频率高的设备，应给予重点关注和更频繁的维护。

3.技术规范，安全第一：严格按照国家及行业相关技术标准、操作规程进行维护保养，确保操作安全、设施运行安全，杜绝安全隐患。

4.经济高效，合理投入：在保证维护质量的前提下，优化维护方案，合理控制维护成本，力求以最经济的投入获得最佳的维护效果。

5.责任明确，落实到人：建立清晰的维护保养责任制，明确各部门、各岗位的职责，确保各项维护工作有人抓、有人管、有人落实。

二、公共设施分类及维护保养要点

（一）建筑本体及附属结构

1.地基与主体结构：

*巡检：定期检查有无沉降、裂缝、倾斜等现象，重点关注承重墙、梁柱节点。

*维护：对微小裂缝进行修补，保持结构表面完好，防止雨水渗入。

2.屋面及防水系统：

*巡检：定期检查屋面有无积水、防水层有无破损、开裂、起鼓，落水口是否畅通。

*维护：及时清理屋面杂物，修复破损防水层，疏通落水管道。

3.墙体与外立面：

*巡检：检查墙面有无空鼓、开裂、脱落，涂料或面砖有无起翘、褪色，幕墙密封胶有无老化、开裂。

*维护：修补破损墙面，重新粉刷或更换饰面材料，修复密封胶。

4.楼梯间及公共通道：

*巡检：检查楼梯踏步、扶手、栏杆有无松动、损坏，地面有无破损，通道是否畅通。

*维护：紧固或更换损坏部件，修复地面，保持通道整洁畅通。

（二）给排水系统

1.供水系统：

*巡检：检查水泵运行状况（声音、振动、温度），压力表读数，管道有无滴漏、锈蚀，阀门开关是否灵活。

*维护：定期清洗水箱（池），更换滤材，对水泵进行润滑保养，检查止回阀、减压阀等附件性能。

2.排水系统：

*巡检：检查排水管道有无堵塞、渗漏，检查井盖、雨水篦子是否完好。

*维护：定期疏通排水管道，清理化粪池、隔油池，修复破损管道和井盖。

（三）供电系统

1.变配电设备：

*巡检：检查变压器运行温度、声音，高低压柜仪表指示，有无异常声响、气味，连接点有无过热现象。

*维护：定期清扫，紧固连接螺栓，检测绝缘性能，进行预防性试验（按规范要求）。

2.公共照明系统：

*巡检：检查路灯、楼道灯、景观灯等是否正常点亮，灯具有无损坏，线路有无裸露。

*维护：及时更换损坏的灯泡、镇流器、开关，修复线路故障，定期清洁灯具。

3.应急供电系统（发电机）：

*巡检：检查发电机燃油、机油、冷却液液位，电瓶状态。

*维护：定期进行启动试运行，确保应急时能正常投入，按要求进行保养。

（四）消防系统

1.火灾自动报警系统：

*巡检：检查控制器运行状态，烟感、温感、手动报警按钮等有无故障，声光报警器是否正常。

*维护：定期进行模拟测试，清洁探测器，更换失效电池和部件。

2.消火栓系统：

*巡检：检查消火栓箱内水带、水枪是否完好，接口是否匹配，消火栓有无漏水，压力表指示是否正常。

*维护：定期放水检查，确保水压正常，更换老化水带。

3.自动喷水灭火系统：

*巡检：检查报警阀组、水流指示器、喷头有无损坏、锈蚀、遮挡。

*维护：定期进行末端放水试验，检查管网压力，确保系统处于准工作状态。

4.消防水泵：

*巡检：同供水水泵巡检内容，确保消防水泵随时可启动。

*维护：定期进行启动测试和保养。

5.消防通道与疏散设施：

*巡检：检查消防通道是否畅通，疏散指示标志、应急照明灯是否完好有效，防火门是否能正常关闭。

*维护：保持通道畅通，及时更换损坏的指示标志和灯具，修复防火门。

（五）电梯系统

*巡检：由专业电梯维保单位按合同约定进行日常巡检和定期保养，物业方配合检查轿厢内设施、层门、呼梯按钮等有无损坏。

*维护：严格监督电梯维保单位的保养工作，确保其按规范进行，对维保中发现的问题及时跟进整改，确保电梯安全运行。

（六）通风与空调系统（如有）

*巡检：检查空调主机、冷却塔、风机盘管、风管、过滤器等设备运