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商铺租赁合同

一、签约前的审慎调研与准备

商铺租赁并非简单的“一手交钱，一手交房”，其背后涉及复杂的法律关系与商业考量。在正式签署合同前，承租方与出租方均需进行充分的调研与准备工作。

对于承租方而言，首要任务是核实出租方的主体资格及租赁物的产权状况。务必要求出租方提供清晰的产权证明文件，确认其对租赁商铺享有合法的出租权，避免因“一房多租”或产权瑕疵导致后续纠纷。同时，需实地考察商铺的实际状况，包括但不限于面积、结构、朝向、水电煤气供应、消防设施、排污系统等，并结合自身经营需求，评估其适用性。特别需要注意的是，商铺的使用性质是否与自身经营项目相符，是否存在特定的行业限制或区域规划要求，这些都直接关系到后续营业执照的办理及经营活动的合法性。

出租方则应核实承租方的经营资质、信誉状况及租赁意图，评估其支付能力与履约可能性，以降低空置风险及租金拖欠风险。

二、合同核心条款的精要解析

一份规范的商铺租赁合同应包含诸多要素，以下将对其中最为核心的条款进行详细阐述。

（一）租赁双方当事人信息

合同开篇应明确出租方（甲方）与承租方（乙方）的详细信息。自然人需注明姓名、身份证号码、联系方式及地址；法人或其他组织则需列明全称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、联系方式及注册地址。信息的准确性是日后履行合同、解决争议的基础。

（二）租赁物业的基本情况

此条款需清晰界定租赁标的物，包括商铺的具体坐落位置、建筑面积（以产权证或双方实测为准）、房屋结构、楼层等。如有必要，可附上商铺平面图作为合同附件，并在图中明确租赁范围及共用区域的划分。对于商铺的用途，必须作出明确约定，例如“用于经营餐饮服务”、“用于零售百货”等，且该用途不得违反法律法规及物业管理规定。

（三）租赁期限

租赁期限是合同的关键条款之一，应明确起始日期与终止日期。考虑到商铺装修、市场培育等因素，承租方通常会争取一定的免租期（或称装修期），此期间可约定免收或减收租金，但物业费、水电费等其他费用的承担方式也应一并明确。租赁期满后，承租方是否享有优先承租权，以及优先承租权的行使条件和期限，也需在合同中加以约定。

（四）租金及支付方式

租金标准、支付周期、支付方式及支付账户是双方利益博弈的焦点。租金标准应明确具体金额或计算方式，并约定是否包含物业管理费、水电费等。支付周期通常有月付、季付、半年付、年付等，双方应协商确定。支付方式则需提供清晰的收款账户信息。此外，关于租金的调整机制，如“每若干年按一定比例递增”等，也应在合同中明确约定，避免后续产生分歧。

（五）租赁保证金（押金）

为保证承租方全面履行合同义务，出租方通常会要求承租方支付一定金额的租赁保证金。合同中应明确保证金的金额、支付时间、退还条件及扣除情形。一般而言，保证金在租赁期满或合同解除后，承租方付清所有应缴费用（租金、水电费、违约金等）并将商铺恢复原状或双方约定状态后，由出租方无息退还。

（六）其他费用

除租金外，商铺租赁过程中还会产生多项费用，如物业管理费、水电费、燃气费、电话费、网络费、垃圾清运费、房屋租赁税费等。合同中必须明确各项费用的承担方及支付标准、支付方式，避免日后因费用承担问题发生纠纷。

（七）房屋的交付与返还

交付条款应约定交付时间、交付标准（如毛坯、简装、精装）及交付时的验收手续。建议双方签署《商铺交接确认书》，对商铺交付时的状况（包括设施设备清单、水电表底数等）进行书面确认，作为合同附件。返还条款则应明确租赁期满或合同解除后，承租方返还商铺的时间、返还状态（是否需要恢复原状、不可移动的装修如何处理）及返还时的验收流程。

（八）装修与改建

商铺装修是承租方开业前的重要环节。合同中应明确承租方是否有权对商铺进行装修、改建，如需装修或改建，是否需要事先获得出租方书面同意及政府相关部门的审批许可。装修方案、装修标准、消防安全责任、装修保证金等事项也应一并约定。对于装修物的所有权归属及租赁期满后的处理方式（如“可移动装修归承租方所有，不可移动装修归出租方所有”或“承租方有权拆除，但不得损坏主体结构”等），需作出清晰界定。

（九）转租、转让与分租

承租方是否有权将商铺部分或全部转租、转让给第三方，以及转租、转让的条件和程序，是合同中需要明确的重要内容。未经出租方书面同意，承租方擅自转租的行为通常会被认定为违约。

（十）违约责任

违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”。合同中应对双方可能出现的违约情形（如出租方逾期交房、擅自涨租、承租方逾期支付租金、擅自改变房屋用途、损坏房屋主体结构等）及相应的违约责任（如支付违约金、赔偿损失、解除合同等）作出明确、具体的约定。违约金的计算方式应具有可操作性，赔偿损失的范围也应予以界定。

（十一）合同的变更、解除与终止

合同生效后，双方应严格遵守。但若出现法定或约定的事由，合同可以变更或解除。合