房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相.pdfVIP

房地产|证券研究报告—行业深度2025年12月5日

强于大市房地产底线逻辑研究系列报告一

银行直供房热度背后的真相

核心观点

银行直供房是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接以房东身份对外挂

牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。出租类型的银行直供房相对较少，25年1-

10月阿里资产平台的挂牌房源中出租类型房源占比仅1%。

银行直供房最早于2015年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行

直供房的主要来源有三：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个

人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出

售房产。阿里资产交易平台25年1-10月挂牌房源中二手房的占比83%，新房占比17%。像交通银行、建设银

行、中国银行、邮储银行、农业银行在15-17年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明

显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因

此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集

中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。

银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名

下，形成“抵债资产”。银行直供房与法拍房的区别在于：1）产权归属：法拍房在拍卖前产权仍属原房主，需

通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权清晰。2）成交价格：银行直供房

成交均价低于法拍房。25年1-10月全国法拍房（住宅）成交均价为8319元/平，成交折价率22.5%。不过，由于

法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。25年1-10月银行直供房（住宅）的成交均价为

3754元/平，我们推断成交价多在低于市场价5%-25%的区间。同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因

为城市能级分布的不同，25年1-10月成交法拍房（住宅）中一二线城市占比47%，同期成交的银行直供房（住

宅）中一二线城市仅6%；另一方面，因银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体