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物业专项维修资金使用业务指导手册

物维资金业主所有合理使用

长春市物业管理服务中心

长春市物业维修资金管理中心宣

第一章报修与勘查

一、报修保修期满后的物业共用部位、共用设施设备需要使用物业维修资金进行维修、更新、改造的，利害关系人(业主、业主委员会、物业服务企业)向物业所在社区报告。

二、项目现场勘查

社区接到维修申请后，工作人员应在两个工作日内对项目进行现场勘查，并向经办人发放本手册(纸质或电子版)。对不属于维修资金维修范围的当场予以答复；对属于维修资金维修范围的给以业务指导并向经办人提供申办业务相关的表单电子版；经办人按手册要求准备相关申请材料；

勘查人员向市物维中心传送维修项目及申请主体经办人信息，市物维中心向申请主体经办人提供有关业主物业维修资金缴存清单。

三、相关知识

1、物业专项维修资金的专用原则

根据物业专项维修资金管理的法律法规政策规定，物业专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

2、物业共用部位和物业共用设施设备

(1)物业共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。

(2)物业共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。

3、下列情况不能使用维修资金

(1)依法(包括依合同约定)应当由物业服务企业承担的日常维修养护的费用；

(2)依法应当由建设单位或者施工单位承担的维修、更新、改造费用；

(3)依法应当由经营单位承担的水、电、气、热、通讯、有线电视等维修维护费用；

(4)应当由当事人承担的因人为损坏所需的恢复费用；

(5)外檐、屋面等部位由合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

4、应该由专业经营单位维修、养护和更新的设施设备

除业主自行增加的设施设备外，供电、供水、供热、供燃气经营单位，应当按照下列规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新:

(1)业主终端计量水表及以外的供水设施设备；

(2)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备)；

(3)业主燃气燃烧用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备。

第二章申请人(申请主体)做申请准备

一、需准备的申请材料和需做的工作

1、做预算审预算，做相关业主分摊清册，确定有相关资质的施工单位并签定建设工程施工合同，制作维修基金使用方案；

2、根据物业维修资金交存清单催促未交存及分摊余额不足的业主补交维修资金或交存本次应分摊费用；

3、维修事项公示将使用方案、业主分摊清册、施工合同等维修事项相关的内容在物业所属区域和维修项目的显著位置同时公示7天(保留公示影像证据)。

4、相关业主对使用方案等维修事项进行表决，将表决结果形成书面决议；

5、书面决议公示将业主表决书面决议在物业所属区域和维修项目的显著位置同时公示7天(保留公示影像证据)。

二、相关知识

1、责任主体

申请使用物业专项维修资金的责任主体一是业主委员会、物业管理委员会，二是维修、改造、更新事项涉及的相关业主。

2、可以作为申请主体(申请人)的单位或组织

(1)业主委员会:已成立业主委员会的物业管理区域由业主委员会提出申请。

(2)物业管理委员会:已成立物业管理委员会的物业管理区域由物业管理委员会提出申请。

(3)物业服务企业:未成立业主大会、业主委员会，也未成立物业管理委员会的，可由业主大会或者相关业主会议决定委托物业服务企业作为申请人。

3、维修费用的分摊及分摊清册

(1)分摊原则:业主共同决策的原则。维修费用分摊方式、分摊额度等由涉及的业主共同商