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房东出租未写合同

在城市租房市场中，“口头协议”似乎是一种常见现象。有些房东认为与租客“熟人熟事”，没必要签合同；有些租客则觉得签合同麻烦，轻信房东的口头承诺。然而，这种看似“省事”的做法，往往埋藏着巨大的法律风险和经济纠纷隐患。当租赁关系缺乏书面合同约束时，房东与租客之间的权利义务便失去了明确的界定，一旦出现争议，无论是房屋损坏、租金拖欠，还是租期纠纷，都可能陷入“公说公有理，婆说婆有理”的尴尬境地。

一、口头协议的脆弱性：从“信任”到“对峙”的裂痕

张女士在市中心有一套闲置两居室，通过朋友介绍将房屋出租给一对年轻情侣。双方仅口头约定月租金4500元，租期一年，押金一万元。入住时，租客发现房屋空调制冷效果不佳，张女士口头承诺“一周内修好”，但始终未兑现。半年后，租客以“房屋设施无法正常使用”为由拒付租金，张女士则认为租客“恶意拖欠”，要求解除租赁关系并扣留押金。由于没有书面合同，双方对“空调维修义务”和“租金支付条件”各执一词。租客主张张女士未履行维修义务在先，自己有权拒付租金；张女士则强调口头约定“租金必须按时支付”，空调问题不影响居住。最终，双方闹至派出所，经调解后仍无法达成一致，只得通过诉讼解决。这场纠纷不仅耗费了双方大量时间和精力，原本的“朋友关系”也彻底破裂。

类似的案例在租房市场中屡见不鲜。口头协议的成立依赖于双方的“信任”，但这种信任在利益冲突面前不堪一击。根据《民法典》第四百六十九条，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。然而，口头形式的合同虽然具有法律效力，但其最大的缺陷在于“举证困难”。当一方否认约定内容时，另一方往往难以提供有效证据证明自己的主张。例如，租客声称房东同意“允许养宠物”，房东却矢口否认；房东主张“租期三年”，租客却坚持“只租一年”——没有书面记录的情况下，这些争议几乎无法通过客观证据厘清，最终只能依赖法官的自由心证，增加了维权的不确定性。

二、房东的风险：从“财产损失”到“法律追责”

对于房东而言，不签订书面合同的风险远不止“租金纠纷”。首先，房屋损坏责任难以认定。李先生将毛坯房租给租客用于“简单居住”，口头约定“不得擅自装修”。一年后收房时，发现租客不仅将墙面全部刷成粉色，还拆除了阳台的承重墙。租客辩称“装修征得了房东同意”，李先生却无法提供证据证明“禁止装修”的约定。由于承重墙被拆属于违法行为，李先生不仅要承担房屋安全鉴定和修复费用，还可能面临住建部门的行政处罚。更棘手的是，租客在纠纷发生后已失联，李先生不得不自行承担数万元的维修费用，维权之路举步维艰。

其次，租客身份信息核实的缺失可能给房东带来安全隐患。王女士将房屋出租给一名自称“做小生意”的男子，未签订合同，也未留存对方身份证复印件。三个月后，该男子突然消失，欠下两个月租金及水电费。王女士报警后发现，租客提供的姓名和联系方式均为虚假信息，根本无法追溯。更严重的是，租客在居住期间将房屋转租给他人，而次承租人也以“与原租客有口头协议”为由拒绝搬离。王女士陷入了“找不到原租客，赶不走次承租人”的困境，最终只能通过漫长的诉讼程序维权，房屋空置期间的损失进一步扩大。

此外，未签订书面合同还可能导致房东无法有效约束租客的违约行为。例如，租客擅自将房屋用于办公、群租，或从事违法活动，房东若没有书面合同中“房屋用途限制”的条款，很难依据法律要求租客承担违约责任。根据《民法典》第七百一十一条，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。但若双方未书面约定“房屋用途”，房东很难证明租客的使用行为“违反约定”，索赔之路自然困难重重。

三、租客的困境：从“权益受损”到“维权无门”

对于租客而言，缺乏书面合同的保护可能使其陷入更被动的局面。一方面，押金退还缺乏保障。赵先生通过中介租下一套一居室，与房东口头约定“租期六个月，押金5000元，退房时无损坏则全额退还”。入住时，房东以“房屋需要维修”为由，从押金中扣除2000元作为“维修准备金”，承诺“维修后多退少补”。退房时，房东却以“墙面有污渍”“地板有划痕”为由，拒绝退还剩余押金。赵先生认为这些属于“正常居住损耗”，但由于没有书面合同约定“押金退还条件”和“房屋损耗标准”，房东的扣款行为缺乏明确依据，赵先生的维权也因“无法举证”而陷入僵局。

另一方面，租金涨幅和租期变动难以控制。陈女士租下一间商铺用于经营服装店，与房东口头约定“月租金8000元，租期两年，每年租金涨幅不超过5%”。一年后，房东突然要求将租金涨至12000元，否则“立即收回房屋”。陈女士提出按口头约定的“5%涨幅”执行，但房东矢口否认曾有此约定，并威胁“不涨租就马上搬走”。由于商铺装修已投入十余万元，且正值销售旺季，陈女士陷入两难：若同意涨租，经营成本骤增；