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前期物业实际服务合同

一、合同主体与基本条款

前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的，约定物业服务内容、双方权利义务及费用标准的书面协议。合同主体包括建设单位（甲方）、物业服务企业（乙方）及物业项目全体业主（丙方，通常以概括性表述纳入合同约束范围）。合同签订需满足《物业管理条例》第三十四条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

合同基本条款需明确物业项目基本信息，包括物业名称、坐落位置、建筑面积（区分地上地下部分）、物业类型（住宅、商业、办公等）、产权状况（是否包含共有部位与共用设施设备）。同时需注明合同期限，根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。实践中，合同期限通常设定为自物业交付之日起至业主大会成立并选聘新物业服务企业止，最长不超过五年。

二、物业服务范围与质量标准

（一）基础服务内容

公共区域维护

乙方需对物业共用部位进行定期巡查与养护，包括建筑物主体结构（承重墙、梁、柱、楼板等）、公共门窗、楼梯间、走廊通道、屋面及外立面。共用设施设备维护涵盖供水供电系统（二次供水设备、配电箱、公共照明）、消防系统（火灾自动报警装置、喷淋系统、消防水泵）、电梯（含年检与应急维修）、排水系统（化粪池、污水管网、雨水井）、智能化系统（监控设备、门禁系统、道闸）等。维护频率需符合行业规范，如电梯半月检、消防设施月检、供水设备季度维护等。

环境卫生管理

公共区域清洁实行每日清扫制度，包括楼道、大堂、电梯轿厢、地下车库的地面清洁，垃圾日产日清（分类垃圾桶设置与清运），公共卫生间消毒（商业物业每日三次，住宅物业每日一次）。外立面清洁频率根据物业类型确定，住宅项目每两年一次，商业项目每年一次。此外需控制公共区域异味、蚊虫滋生，夏季每月进行两次灭虫消杀。

秩序维护服务

实行24小时门岗值守与巡逻制度，住宅项目每两小时巡逻一次，商业项目每小时巡逻一次，重点区域（停车场、消防通道、配电房）需增加巡查频次。车辆管理包括外来车辆登记、停车引导、违规停放劝阻，确保消防通道畅通（宽度不小于4米）。监控系统需保证90%以上设备正常运行，录像保存期限不少于30天。

（二）专项服务补充

绿化养护

对公共绿地、景观植物进行季节性养护，包括浇水（夏季每日一次，冬季每周一次）、施肥（春秋季各一次）、修剪（灌木每月一次，乔木每季度一次）、病虫害防治（发现病虫害48小时内处理）。名贵树种需建立专项养护档案，存活率需达到95%以上。

应急管理

制定突发事件应急预案，包括火灾、停水停电、电梯困人、管道爆裂、极端天气（暴雨、台风）等情形。应急响应时间要求：电梯困人30分钟内到达现场，停水停电1小时内启动备用方案，火灾事故需立即报警并组织疏散。每年至少组织一次消防演练与应急培训，参与业主比例不低于30%。

档案管理

建立物业产权档案（业主信息、房屋户型图）、设施设备档案（出厂资料、维修记录、年检报告）、日常服务档案（巡查记录、投诉处理单、应急事件台账）。档案保存需符合《档案法》要求，纸质档案存放于物业办公室专用档案室，电子档案定期备份（每月至少一次）。

三、服务费用与收支管理

（一）费用构成与标准

物业服务费

实行政府指导价与市场调节价相结合，住宅项目根据《物业服务收费管理办法》执行分级定价，通常分为四级（一级0.8-1.2元/㎡·月，二级1.2-1.8元/㎡·月，三级1.8-2.5元/㎡·月，四级2.5元以上），具体标准需在合同中明确。商业物业与办公物业实行市场调节价，由双方协商确定，通常包含基础服务费与增值服务费两部分。物业服务费按建筑面积计算（以不动产权证登记面积为准，未办证的按测绘面积），业主需自收房通知书约定的交付之日起缴纳，空置房按80%收取（部分地区规定）。

专项维修资金

根据《住宅专项维修资金管理办法》，甲方需在物业交付前足额交存首期专项维修资金，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。乙方负责维修资金的申请使用，需经业主表决同意（涉及全体业主的需双三分之二以上同意），单次使用金额超过5万元的项目需进行第三方审计。

其他费用

包括停车费（区分产权车位与公摊车位，公摊车位收益归全体业主所有，可用于补充维修资金或冲抵物业费）、装修管理费（住宅通常为200-500元/户，包含装修垃圾清运费）、特约服务费（如代收快递、家政保洁、家电维修等，需另行签订协议并明码标价）。

（二）费用收取与使用

乙方应在物业交付前公示收费标准，采用包干制或酬金制计费方式。包干制下，乙方自负盈亏，