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我国房屋承租人法定优先购买权：存废之辩与制度重构

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国城市化进程的加速和住房制度改革的深入，房屋租赁市场在房地产领域中占据着愈发重要的地位。根据相关数据显示，我国主要城市的房屋租赁市场规模持续扩大，租房人口数量不断增加，特别是在一线城市，租房人群占比显著提升。房屋租赁作为一种重要的居住方式，不仅满足了大量居民的居住需求，也对房地产市场的稳定和发展起到了积极的推动作用。

在房屋租赁市场繁荣发展的背后，一系列法律问题也逐渐凸显出来。其中，房屋承租人法定优先购买权制度一直备受关注，其存废之争成为法学界和实务界热议的焦点话题。该制度自设立以来，旨在平衡出租人与承租人之间的利益关系，保护承租人的居住权益，维护租赁关系的稳定性。然而，在实际运行过程中，这一制度却面临诸多困境。一方面，在市场经济环境下，该制度对出租人房屋所有权的处分权形成一定限制，在一定程度上影响了市场交易的效率和自由；另一方面，在实践中关于优先购买权的行使条件、同等条件的认定、通知义务的履行等方面，存在诸多模糊之处，导致司法实践中出现同案不同判的现象，影响了法律的权威性和公正性。

对于理论研究而言，深入剖析房屋承租人法定优先购买权的存废问题，有助于完善我国的民法物权和债权理论体系。优先购买权作为一种特殊的权利形态，涉及到物权与债权的交叉领域，对其进行深入研究，可以进一步厘清物权与债权的界限和相互关系，丰富和发展民法基础理论。在实践应用方面，明确该制度的存废方向，能够为司法裁判提供明确的法律依据，有效解决司法实践中的争议和困惑，提高司法效率和公正性；同时，对于规范房屋租赁市场秩序，促进房地产市场的健康稳定发展也具有重要意义，能够为当事人提供明确的行为预期，减少纠纷的发生，保障租赁双方的合法权益。

1.2国内外研究现状

在国外，许多国家和地区都对房屋承租人优先购买权进行了规定，并且在理论研究和实践应用方面积累了丰富的经验。德国民法中，承租人的优先购买权被视为一种形成权，一旦承租人行使优先购买权，便在承租人与出租人之间成立买卖合同，这一规定明确了优先购买权行使后的法律后果，保障了承租人的权益。法国民法中，对优先购买权的行使程序和限制条件有着详细规定，如要求出租人在出卖房屋时必须履行严格的通知义务，通知内容需包含房屋的基本情况、价格、付款方式等重要信息，这使得承租人能够在充分了解交易信息的基础上行使权利。

在我国，学者们对于房屋承租人优先购买权的研究主要集中在以下几个方面：一是对制度价值的探讨，多数学者认为该制度具有保护承租人利益、维护租赁关系稳定的重要价值，能够在一定程度上保障承租人的居住权益，避免因房屋所有权的变动而导致承租人失去居住场所；二是对优先购买权性质的研究，存在债权说、物权说和形成权说等多种观点，不同观点对于优先购买权的效力和行使方式有着不同的理解；三是对行使条件和限制的分析，包括对“同等条件”的认定标准、优先购买权的行使期限以及权利行使的限制情形等方面的研究；四是对该制度与其他相关制度关系的研究，如与买卖不破租赁制度、共有人优先购买权制度的协调与冲突问题。

然而，目前我国的研究仍存在一些不足之处。在制度价值方面，虽然肯定其保护承租人利益的作用，但在当前市场经济环境下，对于该制度对市场交易效率和自由的影响分析不够深入，未能充分权衡其利弊。在与其他制度的关系研究中，多集中在理论层面的探讨，缺乏对实践中制度冲突解决机制的深入研究，导致在实际应用中无法有效协调各制度之间的关系。对于该制度在实践中出现的新问题，如网络平台房屋租赁中优先购买权的行使等，研究相对滞后，不能及时为实践提供有效的理论指导。

1.3研究方法与创新点

本文综合运用多种研究方法，力求全面、深入地探讨房屋承租人法定优先购买权的存废问题。文献研究法是基础，通过广泛查阅国内外相关的法律法规、学术著作、期刊论文以及研究报告等资料，梳理该制度的发展脉络和研究现状，掌握前人的研究成果和研究思路，为本文的研究提供坚实的理论基础。案例分析法能让研究更具现实依据，通过收集和分析大量的司法实践案例，深入剖析在实际应用中房屋承租人法定优先购买权制度存在的问题，包括权利行使的争议焦点、法院裁判的依据和标准等，从实际案例中总结经验教训，为制度的完善提供实践参考。比较研究法用于拓宽研究视野，对比分析不同国家和地区关于房屋承租人优先购买权的立法规定和实践经验，找出其共性和差异，从中汲取有益的借鉴，为我国该制度的发展提供新思路。

本文的创新点主要体现在以下两个方面：一是从多维度对房屋承租人法定优先购买权的存废进行分析，不仅从传统的保护承租人利益、维护租赁关系稳定等角度进行考量，还充分考虑到市场经济环境下该制度对市场交易效率和自由的影响，以及与其他相关制度的协调关系，全面权衡制度存废的利弊