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地产客服基础知识试题

办理商品房预售证应具备的条件:

已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、施工协议、拟定施工进度和竣工交付曰期、工程达成五层结构封顶、已订立预售资金监管协议等法律法规规定的其余条件。

2、房地产具备五证后可以公开销售,五证是:

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。

3、交房具备的条件：

(一)取得竣工验收立案证;(二)配套的基础设施和公共设施已经按规划建成并取得立案合格证；(三）前期物业管理已贯彻;法律法规规定和当事人约定的其余条件；依照最新政策，需要结合新出台的交房１６条来拟定交房条件。

4、两书及保修年限：

商品住宅质量保证书、商品住宅使用阐明书。地基主体结构：合理使用年限;屋面防水：5年,墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：3年；地面空鼓开裂、墙面、顶棚抹灰层脱落等2年；管道堵塞：6个月；

5、房屋竣工后应取得：

工程竣工验收立案证后进行面积实测,取得实测报告后办理办理产权初始证实并及时办理个人房屋权属证和个人土地证

6、公积金立案提供资料：

公司营业执照、商品房预售证、国有土地使用证、用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证、资金监管账号。

７、买卖协议立案提供资料：

商品房买卖协议(依照订立份数而定）,商品房买卖协议信息立案表3份，

预售款收存信息表１份

8、买卖协议信息立案注销条件：

商品房买卖协议立案信息的注销分为直接注销、审查注销和不予注销三种情形。

(一)具备以下情形之一的可办理直接注销手续:

1、直系亲属间变更买受人姓名的;

2、经法院裁定或仲裁调解解除协议的;

3、当事人死亡的；

4、因买受人资格问题而解除保障性住房协议的;

５、买卖双方批准在同一项目内调整协议标的物的;

6、买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准，导致无法继续履行协议的；

(二)具备以下情形之一的需办理审查注销手续:

１、因出国留学、外地定居、患重大疾病等因素，导致无法继续履行协议的;

2、符合协议条款中关于解除协议约定的;

3、协议条款信息录入有误的;

４、因夫妻双方解除婚姻关系,原买受人需变更为另一方的；

５、多个买受人共同购置同套商品房,其中部分买受人解除房屋买卖关系的；

６、法律、法规规定的可以解除协议的其余情形。

（三)不符合上述(一)、(二)所列情形的，不予办理；虽符合上述（一）、（二)所列情形,但有以下情形之一的不予办理注销手续:

1、房屋已经竣工交付使用的；

2、拥有2套（含２套)以上房屋产权（含已协议立案的房屋)的;

３、已办理初始登记的；

4、法律法规规定的其余情形。

9、面积预测：

取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证及红线图后进行面积预测,预测指不进行实地测量,依照施工蓝图计算出房屋的预测面积。

1０、面积实测：

取得五证和工程验收立案证后申请实测。实测指依照预测成果和提供的设计变更和现场测量,重新计算面积，来取得实测报告。

１１、办理预告登记资料：

营业执照复印件１份,买卖协议1份，个人身份证复印件1份，预告登记申请表1份，预告约定书1份，委托书原件、受委托人身份证复印件1份（办理和领取各1份）

12、办理初始登记具备条件:取得五证和工程验收立案证后进行房屋初始登记

13、预抵押:（高新区房管局无此项工作）

预抵押登记制度,就是在购房者与开发商的购房协议、购房者与银行的借款协议签定的同时,在房管局的立案系统上立刻生成预抵押登记,以排