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商业物业工程部操作管理手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范商业物业工程部（以下简称“工程部”）的日常运作与管理，确保物业内各项设施设备的安全、稳定、高效运行，为商户及顾客提供优质的经营与消费环境，特制定本手册。本手册依据国家及地方相关法律法规、行业标准，并结合商业物业的实际运营需求编制而成。

1.2适用范围

本手册适用于本商业物业工程部全体人员，涵盖工程部各项管理工作、操作流程及应急处理等。物业内所有与工程设施相关的维护、维修、保养及改造工作，均须遵循本手册的规定。

1.3工作目标

工程部致力于通过科学的管理、专业的技术和高效的服务，实现以下目标：

1.确保各类设施设备完好率及正常运行率达到行业较高水平。

2.保障物业消防安全、用电安全、用水安全及环境舒适度。

3.合理控制能源消耗与维修成本。

4.快速响应并妥善处理各类设施设备故障及突发事件。

5.持续提升工程服务质量与商户满意度。

第二章组织机构与岗位职责

2.1组织机构设置

工程部实行经理负责制，根据物业规模及设施设备配置情况，可设运行主管、维修主管、技术支持等岗位，并下辖各专业班组，如强电班、弱电班、空调班、给排水班、电梯班、综合维修班等。具体组织架构图由工程部根据实际情况另行制定并上墙公示。

2.2主要岗位职责

2.2.1工程部经理

1.全面负责工程部的日常管理工作，制定部门年度工作计划、预算，并组织实施。

2.建立健全部门各项规章制度及操作流程，并监督执行。

3.负责部门人员的招聘、培训、考核及团队建设。

4.审批重大维修项目、设备采购及技术改造方案。

5.协调与物业其他部门、商户及外部相关单位（如供电局、消防局、维保单位等）的关系。

6.组织处理重大设施设备故障及突发事件。

7.定期向物业总经理汇报部门工作情况。

2.2.2运行主管

1.协助经理做好部门日常运行管理工作，重点负责各系统设备的运行监控与调度。

2.制定并监督执行设备定期巡检、保养计划，确保设备处于良好运行状态。

3.负责运行数据的统计分析，提出节能降耗建议。

4.组织处理运行中出现的一般故障，参与重大故障的处理。

5.管理运行班组，确保各项操作规程的严格执行。

2.2.3维修主管

1.协助经理做好部门维修管理工作，负责各类维修工单的接收、派工、跟踪与验收。

2.制定并组织实施预防性维护保养计划及专项维修方案。

3.管理维修物料及备品备件，控制维修成本。

4.组织技术攻关，解决维修工作中的疑难问题。

5.管理维修班组，提升维修服务质量与效率。

2.2.4专业技术人员（电工、空调工、给排水工、电梯工、弱电技术员等）

1.严格遵守各项规章制度及操作规程，确保安全生产。

2.负责所辖范围内设施设备的日常巡检、维护、保养及故障排除。

3.准确记录设备运行状况、维修保养记录及能耗数据。

4.参与设备故障分析及技术改造工作。

5.负责本岗位工具、仪器仪表的保管与维护。

6.积极参与业务培训，不断提升专业技能。

第三章核心业务管理

3.1供配电系统管理

3.1.1日常巡检

专业电工应按照既定频次对高低压配电柜、变压器、发电机、应急电源（EPS/UPS）、电缆线路、照明系统等进行巡检，重点关注电压、电流、温度、声音、气味及仪表指示是否正常，有无异常现象。巡检记录需及时、准确填写。

3.1.2维护保养

严格按照设备维护保养计划，对供配电设备进行定期清洁、紧固、测试与调整。例如，高压设备的预防性试验、变压器的油质检测与更换、低压配电柜的除尘与端子紧固等。

3.1.3安全操作

操作人员必须持证上岗，严格执行停送电操作规程，落实“两票三制”（工作票、操作票；交接班制、巡回检查制、设备定期试验轮换制）。严禁违章操作，确保人身及设备安全。

3.1.4应急处理

制定详细的停电应急预案，定期组织演练。遇突发停电，应立即启动应急预案，首先确保消防应急电源正常投入，然后查明原因，组织抢修，并及时与供电部门沟通，同时向相关领导及商户通报情况。

3.2空调通风系统管理

3.2.1运行调节

根据季节变化、客流量及商户需求，合理调整空调系统运行参数（温度、湿度、风量），在保证舒适度的前提下，力求节能。值班人员需密切监控设备运行状态及环境参数。

3.2.2维护保养

定期对冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管、风阀、过滤器等设备进行清洁、检查、润滑、紧固及性能测试。及时更换损坏部件，确保系统高效运行。

3.2.3空气质量保障

定期清洗或更换空气过滤器，对空调水系统进行水质处理，防止细菌滋生及管道堵塞，确保送入区域的空气质量符合国家标准。

3.3给排水系统管理

3.3.1巡检与维护

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