时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）.docVIP

时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）

报告摘要

⒈1开发企业

⒈2项目简介

⒈3项目经济效益指标

⒈4结论、风险及建议

项目概况

⒉1项目综述

⒉1.1项目位置

⒉2项目用地

⒉2.1用地面积

⒉2.2地块形状

⒉2.3地块现状

⒉2.4项目经济技术指标

⒉3项目发展状况

⒉3.1项目发展单位简介

⒉3.2项目法律手续

项目投资环境

⒊1宏观经济分析

⒊1.1全国整体经济环境

⒊1.2东莞经济环境

⒊2寮步镇概况

⒊2.1寮步镇经济

⒊2.3寮步镇城镇规划

区域地产市场分析

⒋1市场总体特征

⒋2市场供给分析

⒋2.1住宅供给

⒋2.2商业供给

⒋3市场需求分析

⒋3.1住宅需求

⒋3.2商业需求

项目发展定位

⒌1项目SWOT分析

⒌2发展战略

⒌3形象定位

⒌4产品定位

⒌5户型定位

⒌6客户定位

⒌7价格定位

营销策略

⒍1营销策划

⒍2营销计划

⒍3场地布置

⒍4营销费用

物业管理策略

⒎1物业管理的前期介入

⒎2管理费的确定

⒎3具体对本小区的物业管理的建议

项目可行性研究

⒏1项目投资估算及资金筹借计划

⒏1.1投资与成本费用估算

⒏1.2开发费用估算

⒏1.3总成本费用汇总分摊表

⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息

⒏2项目销售和租贷收入测算

⒏2.1住宅销售单价的确定

⒏2.2商铺销售单价的确定

⒏2.3车位销售单价的确定

⒏2.4总收入估算

⒏3项目财务评价

⒏3.1税金计算

⒏3.2损益表及静态盈利分析

⒏3.3现金流量表及动态盈利分析

⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力

⒏4项目不确定分析

⒏4.1盈亏不确定分析

⒏4.2敏感性分析

⒏4.3决策概率分析

⒏4.4风险规避和控制措施

⒏5项目效益评价

⒏5.1项目社会效益评价

⒏5.2项目环境效益评价

⒏6结论与建议

评估结论

有关说明及建议

报告摘要

开发企业

东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

项目简介

本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。

项目经济效益指标

项目总投资：211,816,962元

项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100%

税后利润54,114,992

成本利润率：25.55%

财务内部收益率(FIRR)：34.27%

财务净现值(FNPV):45,560,272

动态投资回收期：1.87年

贷款偿还期：2年

结论、风险及建议

结论

本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

风险及建议

寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

项目概况

2.1项目综述

2.1.1项目位置

项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。

2.2项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5,建筑高度控制在28层以下。

2.2.2地块形状

地块呈四边形,整体形状较规则。

2.2.3地块现状

项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.

图7：地块现状之一图

图8：地块现状之二图

2.2.4项目用地经济技术指标

根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:

项目

规划指标

建筑占地面积(只指D、E型)

7,397,74m2

总建筑面积(只指D、E型)

91,968,88m2

用地性质

商住用地

土地使用年限

70

建筑密度

≤29%

建筑高度

≤17

总户数

666户

绿化率

38%

2.3项目发展状况

2.3.1项目发展单位简介

东莞市时富花园开发有限