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投资性房地产会计分录案例汇总
投资性房地产作为企业持有的重要资产类型，其会计处理因其持有目的的特殊性而与自用房地产存在显著差异。无论是用于赚取租金还是资本增值，抑或两者兼有，其会计核算都需要遵循特定的准则要求。本文将结合实务中的常见情景，通过具体案例详细解析投资性房地产在不同计量模式下的会计分录处理，旨在为财务工作者提供清晰的操作指引。
一、投资性房地产的界定与计量模式概述
在深入案例之前，有必要先明确投资性房地产的范畴。通常而言，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物，均可归类为投资性房地产。企业应当在资产负债表日对其投资性房地产采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。成本模式是默认选择，而公允价值模式则需满足特定条件，且一旦选定，不得随意变更。这两种模式的会计处理路径截然不同，是理解后续案例的关键。
二、成本模式下的会计分录案例
成本模式下，投资性房地产的会计处理相对稳健，遵循与固定资产、无形资产类似的原则，即需计提折旧或摊销，并在发生减值时计提减值准备。
（一）外购投资性房地产
案例1：甲企业于某年年初以银行存款购入一栋写字楼，购买价款及相关税费共计若干，计划用于整体出租。
购入时，应将其确认为投资性房地产：
借：投资性房地产——写字楼
贷：银行存款
（二）自行建造投资性房地产
案例2：乙企业自行建造一栋厂房，用于出租给其他企业。该厂房建造过程中发生建造成本若干，均以银行存款支付，至年末达到预定可使用状态。
建造过程中，支出归集：
借：在建工程——厂房
贷：银行存款等
达到预定可使用状态并转为投资性房地产：
借：投资性房地产——厂房
贷：在建工程——厂房
（三）成本模式下的后续计量
案例3：承案例1，甲企业购入的写字楼预计使用寿命为若干年，预计净残值率为若干，采用年限平均法计提折旧。当年应计提的折旧额为若干。
年末计提折旧时：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
案例4：承案例1，甲企业将写字楼出租给丙公司，当年收到年度租金若干，已存入银行。
确认租金收入时：
借：银行存款
贷：其他业务收入
（若涉及增值税，需贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”）
案例5：承案例1，若该写字楼在持有期间发生日常维修支出若干，以银行存款支付。
发生维修支出时：
借：其他业务成本
贷：银行存款
（四）成本模式下投资性房地产的减值
案例6：承案例1，年末，由于市场环境变化，该写字楼出现减值迹象。经减值测试，其可收回金额低于账面价值，需计提减值准备若干。
计提减值准备时：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（注：投资性房地产减值损失一经计提，以后会计期间不得转回。）
（五）成本模式下投资性房地产的处置
案例7：承案例1、案例3、案例6，若干年后，甲企业将该写字楼出售，取得价款若干，已存入银行。出售时，该写字楼的账面原值为若干，已计提累计折旧若干，已计提减值准备若干。
处置时，首先将账面价值转入清理：
借：投资性房地产清理
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产——写字楼
收到处置价款：
借：银行存款
贷：投资性房地产清理
应交税费——应交增值税（销项税额）（若有）
最后，结转清理净损益（假设为净收益）：
借：投资性房地产清理
贷：其他业务收入
（若为净损失，则借记“其他业务成本”或“资产处置损益”，贷记“投资性房地产清理”，具体科目需根据企业执行的会计准则版本确定）
三、公允价值模式下的会计分录案例
公允价值模式对会计环境和市场条件要求更高，它以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，不计提折旧或摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
（一）外购或自行建造投资性房地产（公允价值模式）
其初始确认的会计分录与成本模式下一致，即：
借：投资性房地产——成本（购买价款及相关税费等）
贷：银行存款（或在建工程等）
（二）公允价值模式下的后续计量
案例8：丁企业拥有一项以公允价值模式计量的投资性房地产（商铺）。年初，该商铺的账面价值为若干（成本模式转换而来或初始购入时即采用公允价值模式）。年末，该商铺的公允价值经评估为若干，较年初上升了若干。
确认公允价值变动时：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（若公允价值下降，则做相反分录）
案例9：承案例8，丁企业当年收到该商铺的租金若干，已存入银行。
确认租金收入的会计分录与成本模式下一致：
借：银行存款
贷：其他业务收入
（涉及增值税同上）
（三）非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
案例10：戊企业将一栋原自用的办公楼改为出租，决定采用公允价值模式进行后续计量。转换日，该办公楼的原价为若干，已计提折旧若干，已计提减值准备若干，其公允价值经评估为若
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