商品房买卖合同纠纷案例剖析.docxVIP

商品房买卖合同纠纷案例剖析

引言

商品房交易作为民生领域的重要经济活动，涉及金额大、法律关系复杂，与群众的居住权益和财产安全紧密相关。近年来，随着房地产市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也从早期的“逾期交房”“办证难”等传统问题，逐步扩展到“阴阳合同效力”“房屋质量争议”“格式条款争议”等新型矛盾。这些纠纷不仅影响买卖双方的合法权益，更对房地产市场的健康秩序造成冲击。本文通过梳理典型案例，结合司法实践中的裁判要点，系统剖析商品房买卖合同纠纷的常见类型、法律适用难点及防范建议，为规范交易行为、减少纠纷发生提供参考。

一、商品房买卖合同常见纠纷类型及典型案例

商品房买卖合同纠纷贯穿合同签订、履行、终止的全过程，不同阶段的核心矛盾各有侧重。从司法裁判数据来看，纠纷主要集中在合同效力争议、履行瑕疵争议及违约责任认定三大领域，且各类型纠纷常因具体案情交叉关联，需要结合法律规定与实际情况综合判断。

（一）合同效力争议：从“预售许可缺失”到“阴阳合同”

合同效力是判定双方权利义务的基础，若合同被认定无效或可撤销，将直接影响后续责任划分。司法实践中，因合同效力引发的争议主要集中于两类情形。

第一类是“未取得预售许可证明的合同效力认定”。例如，某开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，与购房者张某签订《商品房认购协议》，约定“张某支付定金10万元，开发商取得预售证后签订正式合同”。后因开发商长期未取得预售证，张某起诉要求确认协议无效并返还定金。法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案中开发商直至诉讼时仍未取得预售证，故判决协议无效，开发商返还定金并赔偿张某利息损失。这一案例表明，预售许可证明是商品房预售合同有效的法定要件，开发商在未取得许可前以“认购协议”“意向书”等形式收取款项，可能面临合同无效的法律风险。

第二类是“阴阳合同”的效力认定。在二手房交易中，“阴阳合同”多表现为“做低房价避税”，但在一手房交易中，部分开发商为规避政府限价政策，会与购房者签订“双合同”——一份用于网签备案的“低价合同”，另一份约定“装修款”“服务费”的“补充协议”。例如，购房者李某与开发商签订网签合同约定房价200万元，同时签订《装修服务协议》约定额外支付80万元。后因开发商逾期交房，李某起诉要求按总房款280万元主张违约金，开发商则主张应以网签合同的200万元为准。法院经审查认为，“阴阳合同”中用于规避监管的虚假意思表示部分（网签合同的低价条款）无效，而反映真实交易价格的“补充协议”内容若不违反法律强制性规定则有效。最终判决违约金以实际总房款280万元为计算基数。此案例提示，“阴阳合同”虽可能实现短期利益，但一旦引发纠纷，双方需承担“虚假意思表示”条款无效的法律后果。

（二）履行瑕疵争议：交付条件与质量问题的核心矛盾

合同履行阶段的争议多围绕“是否符合交付条件”和“房屋质量是否达标”展开，这两类问题直接关系到购房者能否实现“居住”这一核心合同目的。

在“交付条件争议”中，开发商常以“已取得竣工验收备案表”为由主张完成交付，而购房者则可能以“未通正式水电”“小区配套未完工”等理由拒绝收房。例如，购房者王某购买的期房约定“交付时需满足水、电、燃气等配套设施齐全”，但收房时发现小区仅通临时用电，无法满足正常居住需求。王某拒绝收房并要求开发商承担逾期交房责任，开发商辩称已取得《建筑工程竣工验收备案表》，符合法定交付条件。法院审理认为，《建筑法》规定的“竣工验收合格”是房屋交付的法定最低标准，若合同约定的交付条件高于法定标准（如配套设施齐全），开发商需同时满足合同约定。本案中临时用电无法满足正常居住，故认定开发商未完成交付，需按合同约定支付逾期交房违约金。这一裁判要点明确，合同约定的交付条件可高于法定标准，开发商需全面履行约定义务。

“房屋质量问题”则可分为“一般质量问题”与“严重影响正常居住使用的质量问题”。前者如墙面空鼓、门窗密封不严，后者如主体结构开裂、严重漏水导致无法居住。例如，购房者陈某收房后发现房屋卫生间防水存在重大缺陷，导致楼下住户多次因漏水索赔，陈某要求解除合同并赔偿损失。开发商认为房屋已通过竣工验收，质量问题可通过维修解决。法院委托鉴定机构认定，卫生间漏水属于“严重影响正常居住使用”的质量问题，根据《民法典》第五百六十三条，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。最终判决解除合同，开发商返还购房款并赔偿陈某损失。此案例表明，质量问题的严重程度是判断能否解除合同的关键，需结合专业鉴定结论综合认定。

（三）违约责任认定：逾期与