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房地产法案例分析题及答案详解

一、选择题（共5题，每题2分）

1.某开发商在未取得预售许可证的情况下，以低于备案价格销售商品房，买受人已支付部分房款。买受人要求开发商返还房款并赔偿损失，下列说法正确的是？

A.开发商行为违法，买受人可要求全额退款及利息赔偿

B.开发商行为合法，因市场波动导致损失由买受人自行承担

C.开发商可要求买受人继续履行合同，但需承担违约责任

D.买受人需证明开发商存在欺诈方可主张赔偿

答案：A

解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，开发商未取得预售许可证销售商品房属于违法行为，买受人有权解除合同并要求返还已付房款及利息，并赔偿损失。选项A正确。

2.张某向银行申请个人住房贷款，银行以张某征信记录不佳为由拒绝贷款。张某不服，向银保监会投诉。银保监会应如何处理？

A.直接判决银行违法

B.责令银行重新审核贷款申请

C.建议张某起诉银行

D.仅作调解处理

答案：B

解析：银保监会作为金融监管机构，主要职责是监督金融机构合规经营。对于征信记录问题，监管机构应督促银行重新审核，而非直接判决或调解。选项B符合监管程序。

3.李某购买某楼盘时，开发商承诺小区绿化率达40%，但交付时实际绿化率仅为30%。李某要求开发商承担违约责任，但开发商辩称已与第三方绿化公司签订分包合同。开发商的辩解是否有效？

A.有效，因分包合同未向李某披露

B.无效，开发商对买受人负有直接责任

C.部分有效，若绿化公司违约，开发商可免责

D.需根据绿化公司资质判断

答案：B

解析：根据《民法典》第五百零二条，依法成立的合同受法律保护。开发商对买受人负有交付符合合同约定的义务，即使分包合同存在，开发商仍需承担违约责任。选项B正确。

4.王某租赁某商铺，租赁期满后房东要求王某腾退，但未提前三个月书面通知。王某拒绝腾退，房东能否强制清场？

A.可以，因房东已催告

B.不可以，需提前三个月书面通知

C.可以，但需支付搬迁费用

D.需协商解决

答案：B

解析：根据《民法典》第七百二十四条，租赁期限届满，房东需提前三个月通知承租人收回房屋。未通知的，承租人可继续使用至期满。房东无权强制清场。选项B正确。

5.某小区业主委员会以物业费收缴不足为由，决定提高物业费标准。业主张某认为此举违法，应如何维权？

A.向法院起诉业主委员会

B.申请撤销业主大会决议

C.请求街道办事处协调

D.直接要求物业公司减免物业费

答案：C

解析：根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会应履行代表业主利益职责。物业费调整需经业主大会表决，但业主委员会无权单方面提高标准。业主可请求街道办事处或乡镇政府协调。选项C正确。

二、简答题（共3题，每题5分）

6.简述商品房预售合同与现房买卖合同的主要区别。

答案：

（1）标的物状态不同：预售合同标的物为未建成或在建的房屋，现房买卖合同标的物为已竣工交付的房屋。

（2）付款方式不同：预售合同通常分期付款，现房买卖合同多为一次性或按揭付款。

（3）风险不同：预售合同买受人需承担开发商延期交房等风险，现房买卖合同风险较低。

（4）合同效力不同：预售合同需满足法定条件（如预售许可），现房买卖合同无此限制。

7.根据《民法典》，业主共有部分包括哪些？

答案：

（1）建筑物专有部分之外的部分，如楼顶、绿地、道路；

（2）共有设施设备，如电梯、水泵房、监控系统；

（3）其他依法属于业主共有的部分，如小区内公共文化设施。

8.出租房屋时，房东是否可以单方面禁止租客养宠物？

答案：

（1）原则上不可，因《民法典》第七百二十五条规定，租赁物符合居住目的，租客可合理使用；

（2）例外情况：租赁合同明确约定禁止养宠物，或养宠物影响他人生活且未采取措施。

三、论述题（共1题，10分）

9.结合实际案例，分析房地产开发商在销售过程中常见的法律风险及防范措施。

答案：

常见法律风险：

（1）虚假宣传：如夸大房屋面积、配套设施等，违反《广告法》和《消费者权益保护法》。

（2）未取得预售许可销售：违反《城市房地产管理法》，买受人可解除合同并索赔。

（3）捂盘惜售：违反市场调控政策，可能被行政处罚。

（4）合同条款不完善：如违约责任约定模糊，导致纠纷。

防范措施：

（1）合规宣传：广告内容需经备案，不得夸大承诺；

（2）取得预售许可后再销售：避免行政处罚和合同无效风险；

（3）完善合同条款：明确违约责任、交房标准等；

（4）加强资金监管：避免资金挪用导致项目烂尾。

四、案例分析题（共2题，每题15分）

10.案情：

陈某于2021年与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买一套精装房，总价200万元，首付款50万元，余款通过银