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民法典时代建筑物区分所有权纠纷

引言

随着城镇化进程加速，高层建筑成为城市居住的主要形态。建筑物区分所有权作为现代物业管理制度的核心法律概念，涉及千家万户的切身利益。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）在吸收《物权法》相关规定的基础上，对建筑物区分所有权进行了系统性完善，既回应了“住有所居”向“住有优居”转型中的新需求，也为解决实践中频发的物业纠纷提供了更清晰的规则指引。然而，由于建筑物区分所有权本身包含专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权“三位一体”的复合属性，加之社区治理主体多元、利益诉求复杂，民法典实施后相关纠纷仍呈现高发态势。本文将围绕民法典时代建筑物区分所有权纠纷的核心问题，从基础理论、典型类型、法律适用难点及解决路径展开探讨，以期为纠纷化解提供参考。

一、建筑物区分所有权的基础理论与民法典的制度创新

理解建筑物区分所有权纠纷，需先明确其法律内涵与制度框架。建筑物区分所有权是指多个业主对同一建筑物内各自专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利的复合性权利。这一权利结构包含三个核心维度：专有部分所有权（主导性权利）、共有部分共有权（从属性权利）、共同管理权（成员权），三者相互依存、不可分割。

（一）民法典对建筑物区分所有权的制度完善

相较于《物权法》，民法典在建筑物区分所有权领域的修订体现了“问题导向”与“体系化”特征。首先，明确共有部分的范围边界。民法典第274条在原有“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房”基础上，新增“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”属于业主共有，回应了车位权属争议的突出问题。其次，细化共同管理权的行使规则。针对“业主表决难”问题，民法典第278条将业主共同决定事项分为“一般事项”（如制定管理规约）和“重大事项”（如筹集维修资金），并调整表决门槛：重大事项需“参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意”，一般事项需“参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意”，既降低了决策难度，又兼顾了多数人利益。最后，强化共有部分收益的归属保护。民法典第282条明确“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，填补了以往共有部分收益被侵占的规则漏洞。

（二）民法典对纠纷化解的价值导向

民法典的修订不仅是规则的调整，更传递了“业主自治”与“公平保护”的价值导向。一方面，通过赋予业主更明确的权利边界（如共有部分收益权）和更可行的决策机制（如表决规则优化），鼓励业主通过自治解决内部矛盾；另一方面，强调对弱势方的倾斜保护，例如在“住改商”纠纷中，民法典第279条要求业主将住宅改变为经营性用房需经有利害关系的业主一致同意，防止商业行为对居住环境的侵害。这些制度设计为纠纷化解提供了“定分止争”的基准，也为司法裁判提供了更清晰的价值指引。

二、民法典时代建筑物区分所有权的典型纠纷类型

尽管民法典完善了规则，但实践中纠纷仍围绕“权利边界不清”“利益分配失衡”“管理机制失效”三大核心问题展开。结合司法案例，以下四类纠纷最为典型。

（一）共有部分使用与收益纠纷

共有部分是业主共同利益的集中体现，也是纠纷的“重灾区”。常见表现包括：其一，共有部分被擅自占用。例如，底层业主在公共绿地搭建阳光房，顶楼业主占用屋顶平台堆放杂物，或业主将公共楼道作为私人储物空间。此类行为直接侵害其他业主的共有权，且可能引发安全隐患（如楼道堆物阻碍消防通道）。其二，共有部分收益被侵占。例如，物业服务企业未经业主同意，在电梯间、外墙设置广告并收取费用；或开发商将属于业主共有的车位对外出租获利。根据民法典第282条，此类收益扣除合理成本后应归业主共有，但实践中常因“合理成本”界定模糊、收益分配机制缺失引发争议。其三，共有部分维修责任推诿。例如，小区公共水管破裂需维修，部分业主以“未使用该水管”为由拒绝分担费用，或业主与物业就“公共部分”与“专有部分”的维修责任划分产生分歧（如外墙渗水是物业负责公共区域维护，还是业主自行维修室内受损墙面）。

（二）车位、车库权属与使用纠纷

车位、车库作为小区“稀缺资源”，其权属与使用争议长期存在。民法典第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但实践中仍存在三大难点：一是“规划车位”的界定争议。部分开发商将原本规划为公共道路或绿地的区域改划为车位出售，业主主张其属于共有车位；二是“优先满足业主需要”的认定标准。民法典第276条要求车位、车库应首先满足业主需要，但“首先满足”是指“同等条件下优先购买”还是“不得向非业主出售”，司法实践