2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1206）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的最高最佳利用原则要求评估的是（）。

A.法律上允许、技术上可能、经济上可行的最高价值

B.市场平均交易价格

C.成本加合理利润的价格

D.现状利用下的价值

答案：A

解析：最高最佳利用原则需同时满足四个条件：法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化。选项B是市场价值的一般表现，非最高最佳利用核心；选项C是成本法的思路；选项D未考虑优化利用，故错误。

下列房地产估价方法中，最适用于无收益但有开发潜力的土地估价的是（）。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

答案：D

解析：假设开发法通过预测开发完成后的价值减去后续开发成本、费用等求取估价对象价值，适用于具有开发或再开发潜力的房地产（如待开发土地）。市场法需有类似交易实例，收益法需有收益，成本法侧重重置成本，均不适用无收益但可开发的土地，故正确答案为D。

某宗住宅的建筑面积为120㎡，成交总价为180万元，付款方式为首付60万元，余款120万元分3年等额支付（年利率5%）。该宗住宅的实际单价为（）元/㎡。

A.15000

B.14500

C.14000

D.13500

答案：A

解析：实际单价需计算总价现值。首付60万元，余款120万元分3年等额支付的现值为120万元（因题目未要求折现，默认按名义总价计算）。总价180万元，建筑面积120㎡，单价=180万/120=15000元/㎡。其他选项误将分期付款折现或计算错误，故A正确。

下列价值类型中，属于非市场价值的是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.现状价值

D.快速变现价值

答案：B

解析：非市场价值包括投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值等。市场价值是典型市场参与者的价值，属于市场价值；投资价值是特定投资者的价值，属于非市场价值，故B正确。

房地产估价报告中，“估价对象区位状况描述”不包括（）。

A.交通条件

B.周围环境

C.土地开发程度

D.与重要设施的距离

答案：C

解析：区位状况描述包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等；土地开发程度属于实物状况（如“五通一平”），故C错误。

某写字楼的净收益为每年120万元，收益年限为40年，资本化率为8%。其收益价值为（）万元（保留整数）。

A.1470

B.1500

C.1530

D.1560

答案：A

解析：收益法公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，代入数据得V=120/8%×[1-1/(1+8%)^40]≈1500×(1-0.046)=1476万元（接近1470），故A正确。

下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的是（）。

A.建筑结构

B.楼层

C.城市规划

D.装修程度

答案：C

解析：区域因素指估价对象所在区域的状况，如区域规划、交通、环境等；建筑结构、楼层、装修属于个别因素，故C正确。

市场法中，对可比实例成交价格进行交易情况修正的目的是（）。

A.将可比实例价格修正为正常交易价格

B.将可比实例价格修正为估价时点价格

C.将可比实例价格修正为与估价对象用途一致的价格

D.将可比实例价格修正为与估价对象规模一致的价格

答案：A

解析：交易情况修正是排除交易中的特殊因素（如急卖、关联交易），将可比实例价格修正为正常交易价格。B是市场状况调整，C、D是房地产状况调整，故A正确。

下列房地产中，通常不适用成本法估价的是（）。

A.学校

B.医院

C.商场

D.军队营房

答案：C

解析：成本法适用于很少发生交易且无收益的房地产（如学校、医院、军队营房），商场属于收益性房地产，更适用收益法或市场法，故C正确。

房地产估价师在执业中应遵循的职业道德核心是（）。

A.保守客户秘密

B.独立、客观、公正

C.提高专业能力

D.维护行业声誉

答案：B

解析：《房地产估价规范》规定，估价师应遵循独立、客观、公正原则，这是职业道德的核心。其他选项是具体要求，故B正确。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于房地产基本存在形态的有（）。

A.土地

B.建筑物

C.房地

D.权益

答案：ABC

解析：房地产的基本存在形态为土地、建筑物、房地（土地+建筑物）；权益是房地产的权利属性，非存在形态，故D错误。

市场法中选取可比实例的要求包括（）。

A.与估价对象用途相同

B.成交日期与估价时点相差不超过1年

C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格

D.与估价对象规模相当

答案：ACD

解析：可比实例需满足用途相同、交易类型匹配、成交日期接近（通常不超过2年）、成交价格正常、规模相当等。B选项“不超过1年”过于严格（规范允许2年），故B错误