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我国公寓式建筑架空层权属问题的多维度审视与破解路径

一、引言

1.1研究背景与意义

随着城市化进程的加速，公寓式建筑在城市中日益普及。架空层作为公寓式建筑的重要组成部分，因其独特的空间特性和功能用途，在提升居民生活品质、优化小区环境等方面发挥着重要作用。然而，由于我国相关法律法规的不完善以及理论研究的不足，公寓式建筑架空层的权属问题一直存在争议，由此引发的纠纷也日益增多。

从维护业主权益的角度来看，明确架空层权属至关重要。业主作为公寓的所有者，对建筑物的公共部分享有相应的权益。若架空层权属不明，业主的权益可能受到侵害，如开发商擅自将架空层改作他用或进行商业开发，导致业主失去了原本应有的休闲、活动空间。这不仅影响了业主的生活质量，也损害了业主的财产权益。明确架空层权属可以让业主的权益得到法律保障，使其能够充分享受架空层带来的便利和福利。

在规范房地产市场秩序方面，解决架空层权属问题也具有重要意义。房地产市场的健康发展离不开清晰的产权界定。当前，由于架空层权属的不确定性，一些开发商利用这一漏洞，在销售过程中对架空层的权益进行模糊处理，甚至进行欺诈性销售，这不仅扰乱了市场秩序，也增加了市场交易的风险。明确架空层权属能够减少此类纠纷的发生，促进房地产市场的公平交易和有序竞争，为房地产市场的健康发展提供有力保障。

1.2国内外研究现状

在国外，建筑物区分所有权制度相对较为完善，对于架空层权属问题也有较为深入的研究。一些国家通过立法明确规定了建筑物各部分的权属，如日本的《建筑物区分所有权法》对建筑物的专有部分、共有部分以及附属设施的权属都做出了详细规定，在一定程度上减少了权属纠纷的发生。然而，不同国家的法律规定和实践做法存在差异，且国外的研究主要基于其自身的法律体系和社会背景，对于我国的借鉴意义有限。

在国内，随着房地产市场的发展，建筑物区分所有权以及架空层权属问题逐渐受到学者的关注。目前，国内的研究主要围绕物权法中关于建筑物区分所有权的规定展开，探讨架空层权属的判定标准和依据。有学者认为，应根据架空层是否计入建筑容积率、是否分摊购房面积等因素来确定其权属；也有学者主张从规划设计、购房合同约定等方面综合判断架空层的归属。然而，现有的研究仍存在不足之处，尚未形成统一的理论观点和判定标准，在实践中难以有效解决架空层权属纠纷。

1.3研究方法与创新点

本文采用多种研究方法，力求全面深入地探讨公寓式建筑架空层权属问题。通过案例分析法，对近年来发生的典型架空层权属纠纷案例进行深入剖析，总结司法实践中的裁判思路和存在的问题，为理论研究提供现实依据；运用文献研究法，广泛查阅国内外相关法律法规、学术文献和研究报告，梳理已有研究成果，明确研究的起点和方向，为本文的研究提供理论支持。

本文的创新点在于，从多因素综合判定的角度出发，构建了一个全面、系统的架空层权属判定体系。不仅考虑了法律法规、规划设计、购房合同等传统因素，还引入了建筑物的功能构造、空间利用方式以及业主的实际使用情况等因素，综合判断架空层的权属。这种多因素综合判定的方法更加符合实际情况，能够更准确地解决架空层权属纠纷，为相关法律法规的完善和司法实践提供有益的参考。

二、公寓式建筑架空层概述

2.1公寓式建筑架空层的定义与特征

公寓式建筑架空层是指建筑物底层通过支柱等支撑结构架空，使其不直接接触地面的空间层。其高度一般在2.2米以上，以满足实际使用功能的需求。这种独特的设计形式使得架空层具有开放性和结构支撑性等显著特征。

开放性是架空层最为突出的特点之一。由于架空层没有完全封闭的墙体，与外界空间相互连通，形成了一个相对开放的空间环境。这种开放性使得架空层能够自然地融入周边环境，增强了建筑与外部空间的互动性。居民可以自由地进出架空层，享受其提供的公共空间和设施，如在架空层内散步、休闲、交流等。开放性还使得架空层的通风和采光条件良好，有利于改善室内空气质量和营造舒适的空间氛围。在炎热的夏季，自然风可以顺畅地穿过架空层，降低室内温度，减少空调等设备的使用，实现节能减排的目的；充足的自然采光也能让架空层显得更加明亮、宽敞，提升居民的使用体验。

结构支撑性是架空层的另一个重要特征。作为建筑物的底层支撑结构，架空层承担着上部建筑的重量，并将其传递到地基上。通过合理的结构设计和支柱布局，架空层能够确保建筑物的稳定性和安全性。在一些地震多发地区，架空层的结构支撑作用尤为重要。它可以通过自身的结构变形来吸收和分散地震能量，减轻地震对建筑物的破坏，为居民提供更可靠的居住保障。此外，架空层的结构设计还需要考虑到防火、防水、防潮等因素，以确保其在各种自然条件下都能正常发挥作用。例如，在设计中采用防火材料、设置有效的排水系统和防潮措施等，以提高架空层的耐久性和安全性。

2.2公寓式建筑架空层的功能与作用

公寓