房地产央企土地投标文件编制管理工作制度及流程.docxVIP

土地投标文件编制

工作指引

指引概述

流程目的

加强土地投标环节的规范性，提高工作效率，通过提高标书质量增加中标机会，确保公司可持续发展。

适用范围

从获取土地招标文件至参加土地公开投标过程中，土地投标文件编写全过程。

定义

商务标：包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。

技术标：技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分，也可作为中标后甲方深化设计任务书的重要依据。

流程要素描述

支持文件项目拓展及论证管理流程

支持文件

项目拓展及论证管理流程

设计供方选定及管理评价工作指引

项目设计管理流程

设计评审管理工作指引

流程CP点

土地招标文件获取时间

土地投标报价

项目可行性报告分析深度

规划设计方案质量

土地投标文件完成时间

责任部门

主导部门：

计划经营部

参与部门：

质量技术部、前期规划部、财务部、预算合约部、项目管理部、销售客服部、办公室、董事会办公室

流程KPI

投标文件完成时间

土地投标中标率

输入条件

项目可行性报告

土地招标文件

成本信息库

输出结果

土地投标文件

土地投标文件编制工作指引

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

土地招标文件获取时间

土地招标文件获取时间可直接影响投标文件各项分析深度和准确率，进而影响投标文件整体质量和中标率

·随时关注目标城市土地市场信息

·及时获取土地招标文件及相关土地信息

·土地招标文件获取的及时性

土地投标报价

土地投标报价是整个投标评分系统中的最核心要素，直接影响中标率

·精确测算项目获取成本和建造成本

·根据当地市场行情，结合公司利润预期，进行经济评价

·对目标土地所在市场发展趋势的判断和报价合理性

·项目利润对公司整体发展的支撑程度

项目可行性报告分析深度

项目可行性报告分析深度可影响各项分析结论的准确程度，进而影响投标风险

·深入的市场调研和应用成熟的分析工具

·各专业部门分析结论的准确程度

规划设计方案质量

规划设计方案是技术标的核心内容，可直接影响投标文件整体质量和中标率

·公司产品标准化进程和设计知识积累

·优秀的规划设计人才

·设计方案的合理性及与市场的契合程度

土地投标文件完成时间

土地投标文件必须在规定时间内完成，否则将失去中标机会

·各专业部门相关内容的完成时间

·各专业部门时间配合的默契程度

工作程序

投标文件编制准备

计划经营部负责土地项目信息获取及招标文件购买工作，负责投标工作的牵头、组织、协调工作。

在获取土地招标文件后，计划经营部组织召开投标准备会，销售客服部、前期规划部、财务部、项目管理部、预算合约部参加。计划经营部按招标文件要求制订工作计划、布置任务、规定文件格式和要求，明确各部门责任和分工，并要求在规定时间内（至少比投标截止日期提前2天）把各自编写的文件或提供的数据、结论经本部门负责人审核后汇总到计划经营部。计划经营部负责做好会议记录，并在会后将整理后的会议纪要发送至总部各部门，各部门负责人签收。

各相关部门确认本部门责任和分工后，收集文件编写材料和数据，并将责任和分工分解至岗位，明确任务完成时间。

投标文件编写

商务标部分

销售客服部：进行市场调研，明确项目开发理念及开发定位，制定户型配比、业态配比方案，根据当地市场情况进行市场需求预测和平均售价预测及项目销售价格策略制定；提交初步销售计划、销售成本和资金回笼计划；对于需要同策划公司合作的项目，负责策划公司的选择和联系协调工作。

项目管理部：开发分期、顺序及开发周期，并征询前期规划部、销售客服部、财务部等意见；负责编制项目建设技术方案及新技术应用方案。

计划经营部：依据分期开发建设及项目管理部开发建设进度安排，提出项目整体开发进展工作方案。

预算合约部：根据成本信息库预测项目前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施配套费、红线内配套设施、公共配套设施费、开发间接费。

财务部：根据经验数据预测管理成本；根据国家相关规定统计各项税费；根据营销客服的资金回笼计划安排项目资金计划和筹资方案，编制投资估算、财务方案等投标文件；提供银行资金证明、资信材料、纳税证明等资料；缴纳投标保证金。

办公室：营业执照、开发企业资质证明、工商部门出具的股东出资比例证明、法定代表人身份证明等相关文件的整理准备工作；负责投标人基本情况的编写工作；负责企业业绩说明、投标人声明等文件的准备工作、负责投标文件的印刷、封装，计划经营部配合；负责投标各环节公章的使用和管理工作；负责法定代表人身份证原件及复印件的准备工作；负责法定代表人授权委托书、被授权委托人身份证原件及复印件准备工作。

董事会办公室：负责董事会决议的准备工作。

计划经营部：测估