国企房地产公司物业管理工作指引.docVIP

房源物业管理流程

流程图示

流程概述

流程目的

规范房源的接收、改造、管理、转出流程，确保公司资产管理有效。

适用范围

适用于公司房源的接收、改造、管理、转出等工作。

定义

无

流程要素描述

支持文件《

支持文件

《房源信息统计表》

《每周房屋管理情况汇报表》

《房屋申请使用审批单》

《入住通知单》

《裁决用房交接记录》

《裁决用房钥匙交接登记表》

《存量房交验单》

5.8《房屋验收交接记录》

流程CP点

房屋资料齐备

房屋部品正常

责任部门

主导部门：投资管理中心

参与部门：行政办公室、项目部

流程KPI

无

输入条件

房源接收单

房源资料

输出结果

各类房源记录

房源物业

管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

房屋资料齐备

确保资产的合法性，保证房屋能够顺利转出。

资料需求清单的完备

重要资料完整，物品类（钥匙、能源卡）的有效

房屋部品正常

确保资产的使用价值。

交接验收的管理

验收全面，记录详细完整

工作程序

3.1房源接收（商业）

接到验房通知，依据房屋/土地所有权证明文件由投资管理中心启动房屋接收工作；

投资管理中心物业管理岗负责申报确认待接资产的管理方式，如采用外包的方式，则由物业管理岗牵头组织外包单位的招投标及合同签署工作；

现场交接验收由物业、监理、出卖方、评估单位共同参与，交接资料详见《房屋验收交接记录》；

现场交接内容包括但不限于：

设备实施实物清点及图纸位置确认；

设备设施运行测试；

资料核对交接；

能源抄表；

房屋缺陷问题记录；

对交验过程中发现的缺陷问题投资管理中心应进行拍照并跟进解决情况，必要时上报主管领导；

完成现场校验后，由投资管理中心更新《房源信息统计表》，并将房屋资料转交行政办公室存档。

3.2房源接收（住宅）

接到验房通知，依据网签协议由投资管理中心启动房屋接收工作；

获取房屋缴费情况等信息；

投资管理中心物业管理岗负责联系中介公司获取《房屋结清证明》；

投资管理中心物业管理岗负责联系工程监理及中介公司进行现场交房验收工作；

房屋交验所需资料须包括，但不限于：

验房通知单；

房屋买卖合同；

房屋质量验收报告；

房屋所有权证；

户籍迁出证明；

房屋交验时产权人提供身份证原件；

原产权人交验房屋不能到场时，请提供授权委托书，并提供原产权人、委托人身份证原件及份证复印件；

物业——提供物业缴费凭证及物业公司出具的物业结清证明；

供暖——提供供暖缴费凭证及供暖公司出具的物业结清证明；

燃气（查表）——提供交接日期前已结清全部费用并无欠费凭证；

水（查表）——提供交接日期前已结清全部费用并无欠费凭证；

电（查表）——提供交接日期前已结清全部费用并无欠费凭证。

裁决房须在交接时即具有入住条件；

现场交验内容详见《存量房交验单》；

对交验过程中发现的缺陷问题投资管理中心应进行拍照，必要时上报公司主管领导；

完成现场校验后，由投资管理中心组织签订房屋物业管理协议及供暖协议等；

投资管理中心更新《房源信息统计表》，并将房屋资料转交行政办公室存储。

3.3房源管理

住宅（除两限房）

散房由外聘人员每周巡视一次并提交《每周房屋管理情况汇报表》，巡视内容包括，但不限于：

有无跑、冒、滴、漏情况；

能源开关是否归位；

房屋是否安全。

每月统计房屋管理费（供暖费、物业费）用并跟进缴费；

每月更新《房源信息统计表》。

商业

根据物业管理协议规定内容对物业公司进行监督管理；

跟进各项物业管理费用的缴纳工作；

协助物业公司完成设备年检、消电检、避雷监测、水质监测工作。

3.4房源改造

房源改造由项目部提出需求，运营管理中心配合完成外包公司选定工作；

投资管理中心配合前期手续办理工作，并配合施工现场工作；

投资管理中心参与施工验收工作并负责接收改造施工竣工图纸，最终由行政办公室保存。

3.5房源转出

住宅

投资管理中心依据已签订的《房屋买卖合同》启动房屋转出工作；

投资管理中心负责填写并申报《房屋申请使用审批单》；

依据审批流程完成审批后，由物业管理岗向项目部发放《入住通知单》；

项目部负责向拆迁户发放《入住通知单》，并通知其到场进行现场交验及合同换签工作；

投资管理中心负责办理资产转出审批手续；

相关资料由行政办公室存档。

商业项目转出流程与转入流程相同，我司为转出方；

裁决用房

依据国家法律机构出具的裁决书，由投资管理中心向项目房源管理岗下拨裁决用房，下拨时填写《房屋下拨单》；

裁决用房现场交房时需填写《裁决用房交接记录》及《裁决用房钥匙交接登记表》；

项目房源管理岗负责通知物业管理岗收回空置的裁决用房。

四、支持性文件

无

五、相关记录

5.1《房源信息统计表》

5.2《每周房屋管理情况汇报表》

5.3《房屋申请使用审批单》