国企房地产公司房源购置管理工作流程.docVIP

房源购置管理工作指引

流程图示

二、流程概述

流程目的

规范房源收购程序，明确工作方式，确保房源收购操作合规，成本合理。

适用范围

适用于公司所辖范围内房源（商铺、写字楼、住宅）的购置工作。

定义

无

流程要素描述

支持文件无

支持文件

无

流程CP点

房源需求提出

责任部门

主导部门：投资管理中心

参与部门：

财务管理中心、一级开发事业部

流程KPI

房源购置成本达标率

输入条件

房源需求

输出结果

房源购置计划

房源购置合同

房源台账

房源购置

管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

房源需求提出

房源需求准确性直接影响房源购置成本及拆迁进度

·调研信息全面及标准化

·前期调研质量

三、工作程序

（一）商品房购置

3.1项目前期调研

项目部参与、配合投资管理中心的项目房源需求调研工作，重点调研内容如下：

拆迁区域总体情况；

拆迁居民户数及家庭构成；

拆迁区域房屋现状及建筑面积；

拆迁居民对拆迁安置的基本诉求。

根据前期调研结果，一级开发事业部应初步判断对安置房源的需求，经分管领导审核、事业部总经理确认后，报投资管理中心。

3.2编制项目房源购置计划

每年底，投资管理中心应组织公司下年度房源购置计划研讨，财务管理中心、运营管理中心和一级开发事业部征收管理部、各项目部参与，总经理需参会。会后，投资管理中心应编制《公司年度房源储备计划》，明确下一年度房源购置的区域、数量、预算等，经总经理办公会专题审议后，报董事长审批。

根据征收管理部提出的具体项目的房源需求，投资管理中心应在年度房源储备计划框架内编制《项目房源购置计划》，报总经理审核、董事长审批，集团核准。

3.3房源购置

投资管理中心负责开展项目尽职调查，内容包括：

对照房源收购需求标准，研究规划设计方案，必要时提出优化户型改造方案；

进行法律尽职调查；

进行物业尽职调查；

组织房源工作组成员（裁决用房还需包括政府职能部门领导）现场考查确认；

其他内容（由投资管理中心汇总各部门拟定的调查问题，形成《调查问题清单》）

投资管理中心编制《项目可行性分析报告》经总经理审核、董事长审批后启动协议谈判工作。

与对方沟通达成约定《采购意向书》，规定定金数额。

投资管理中心拟定收购协议并申报《房源收购请示》，经总经理审核、董事长审批，报集团核准，由集团依据权限报国资委审批。

依据经审批的《房源收购请示》，投资管理中心负责跟进收购协议的内部流转审批及最终签订并取得物业凭证。

财务管理中心负责配合支付相关款项办理税务手续。

房源购置后，由投资管理中心负责建立房源台账（报备财务管理中心），台账内容至少包括：

房源位置信息：具体到门牌号；

房源建筑信息：面积、朝向、楼层、户型、层高等；

房源装修信息：内装基本情况、主要家具电器等；

房源成本信息：房屋成交价；

房源其他信息：交付日期、产权办理日期、物业费、供暖方式及检查标准、开发商/物业公司、周边配套等。

房源台账建立后，由投资管理中心负责房屋的物业接收及管理工作，详见《物业管理流程》。

投资管理中心负责办理房屋的产权过户手续（转至公司名下）。

3.4聘请物业管理机构对持有房源进行日常管理和维护，并根据外部市场变化情况，每年对持有房源进行一次价格评估。（详见《房源安置成本控制工作指引》及《物业管理流程》）

（二）政策性用房购置

3.1项目前期调研

项目部参与、配合投资管理中心的项目房源需求调研工作，重点调研内容如下：

拆迁区域总体情况；

拆迁居民户数及家庭构成；

拆迁区域房屋现状及建筑面积；

拆迁居民对拆迁安置的基本诉求。

根据前期调研结果，投资管理中心应初步判断对安置房源的需求，经分管领导审核、事业部总经理确认后，报投资管理中心。

3.2编制项目房源购置计划

每年底，投资管理中心应组织公司下年度房源购置计划研讨，财务管理中心、运营管理中心和一级开发事业部征收管理部、各项目部参与，总经理需参会。会后，投资管理中心应编制《公司年度房源储备计划》，明确下一年度房源购置的区域、数量、预算等，经总经理办公会专题审议后，报董事长审批。

根据征收管理部提出的具体项目的房源需求，投资管理中心应在年度房源储备计划框架内编制《项目房源购置计划》，报总经理审核、董事长审批，集团及国资委核准（由集团依据权限向国资委报送）。

3.3房源购置

根据项目实际情况由一级开发事业部项目部启动申请限价房工作，经董事长审批、集团同意后向政府部门进行申报。

一级开发事业部负责获取市、区建委同意配售定向安置房房源的批复。

投资管理中心负责跟进签署项目限价商品住房协议，并就收购协议中付款条款提出财务意见。

财务管理中心负责配合支付相关款项办理税务手续。

房源购置后，由投资管理中心负责建立房源台账（报备财务管理