2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1129）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）。

A.基准地价是某一时点上一定区域内不同用途土地的平均价格

B.基准地价是具体宗地在正常市场条件下的价格

C.基准地价仅包含土地出让金，不包含开发成本

D.基准地价的评估范围仅限于城市建成区

答案：A

解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期土地使用权区域平均价格（《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014）。B错误，具体宗地价格是标定地价；C错误，基准地价包含土地取得成本、开发成本、利息、利润、增值收益等；D错误，评估范围包括城镇规划区，不仅限于建成区。

市场比较法中，若可比实例的成交价格为非正常交易价格（如亲友间转让），需进行（）。

A.交易日期修正

B.区域因素修正

C.交易情况修正

D.个别因素修正

答案：C

解析：市场比较法的修正包括交易情况修正（排除非正常交易影响）、交易日期修正（时间因素）、区域因素修正（区域条件差异）和个别因素修正（宗地自身条件差异）。题干中“非正常交易价格”属于交易情况修正范畴（《城镇土地估价规程》5.3.2）。

收益还原法中，土地纯收益的计算公式为（）。

A.总收益-总费用

B.总收益-总费用-建筑物纯收益

C.总收益-建筑物折旧

D.总收益×（1-土地还原率）

答案：B

解析：收益还原法中，土地纯收益需从房地产总收益中扣除总费用（含经营成本、税费等）和建筑物纯收益（建筑物现值×建筑物还原率），最终得到土地纯收益（《城镇土地估价规程》5.4.2）。A未扣除建筑物收益，错误；C未考虑总费用，错误；D为干扰项。

现行《城镇土地估价规程》的最新版本是（）。

A.GB/T18508-2001

B.GB/T18508-2014

C.GB50291-1999

D.GB/T50291-2015

答案：B

解析：《城镇土地估价规程》最新版本为2014年发布的GB/T18508-2014，A为旧版，C/D为《房地产估价规范》相关标准。

下列属于影响地价的区域因素的是（）。

A.宗地形状

B.基础设施配套程度

C.土地使用年限

D.容积率

答案：B

解析：区域因素指影响某一区域内整体地价水平的因素，如区域位置、交通条件、基础设施配套、环境质量等（《土地估价理论与方法》）。A、C、D属于个别因素（宗地自身条件）。

路线价法的关键步骤是（）。

A.确定标准深度

B.计算宗地面积

C.评估交易实例价格

D.修正容积率

答案：A

解析：路线价法以临街深度为变量，通过标准深度（多数宗地临街深度的众数）确定路线价，再通过深度修正系数评估宗地价格（《城镇土地估价规程》5.6）。其他选项为辅助步骤。

划拨土地使用权价格评估时，需扣除的主要费用是（）。

A.土地增值收益

B.土地取得成本

C.建筑物重置成本

D.出让金

答案：D

解析：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-应缴纳的土地出让金（《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》）。A为出让地价组成部分，B为成本法中的必要成本，C与土地价格无关。

剩余法（假设开发法）最适用于评估（）。

A.已建成的住宅用地

B.待开发的房地产开发用地

C.政府机关用地

D.历史保护建筑用地

答案：B

解析：剩余法通过预测开发完成后的不动产价值，扣除开发成本、利润等，求取待开发土地价格，适用于待开发土地、再开发房地产等（《城镇土地估价规程》5.5）。A、C、D无明确开发收益，不适用。

土地使用年期修正系数的计算公式为（）。

A.[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]

B.(1+r)^n/(1+r)^m

C.n/m（r为还原率，n为待估宗地年期，m为法定最高年期）

D.1-(1+r)^-n

答案：A

解析：年期修正系数需比较待估宗地剩余使用年限（n）与法定最高年限（m）的收益现值比，公式为[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]（《城镇土地估价规程》附录E）。B为复利终值比，C为简单年期比例，D为单一年期现值系数，均错误。

标定地价是指（）。

A.某一区域内的平均地价

B.具体宗地在现状利用条件下的评估价格

C.政府定期公布的指导价格

D.工业用地的最低限价

答案：B

解析：标定地价是指在基准地价基础上，针对具体宗地的形状、容积率、使用年限等条件，评估确定的具体宗地价格（《城市房地产管理法》第三十三条）。A为基准地价，C为公示地价，D为工业