2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1208）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）。

A.基准地价是具体宗地的成交价格

B.基准地价是一定区域内的平均价格

C.基准地价仅反映商业用地价格

D.基准地价无明确的时间节点

答案：B

解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高年期土地使用权的区域平均价格（《城镇土地估价规程》）。选项A错误，因基准地价是区域平均价而非具体宗地价格；选项C错误，基准地价覆盖多用途；选项D错误，基准地价必须明确评估时点。

市场比较法中，选取可比实例的数量要求至少为（）。

A.1个

B.2个

C.3个

D.5个

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》，市场比较法应至少选取3个符合要求的可比实例，以保证评估结果的客观性和代表性。选项A、B数量不足，选项D为推荐的理想数量但非最低要求。

剩余法评估待开发土地价格时，计算公式为（）。

A.土地价格=开发完成后不动产总价-开发成本-利息-利润

B.土地价格=开发完成后不动产总价+开发成本-利息-利润

C.土地价格=开发完成后不动产总价-开发成本+利息-利润

D.土地价格=开发完成后不动产总价-开发成本-利息+利润

答案：A

解析：剩余法的核心公式为：土地价格=开发完成后的不动产总价-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费（《土地估价理论与方法》）。选项B、C、D均错误，因开发成本、利息、利润均为扣除项。

土地还原率的确定通常不采用（）。

A.安全利率加风险调整值法

B.投资收益率排序插入法

C.纯收益与价格比率法

D.成本逼近法

答案：D

解析：土地还原率的常用方法包括：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；③投资风险与投资收益率综合排序插入法（《城镇土地估价规程》）。成本逼近法是土地估价方法，非还原率确定方法，故D错误。

路线价法的关键在于（）。

A.确定标准深度

B.计算开发成本

C.估算土地纯收益

D.选择可比实例

答案：A

解析：路线价法以临街宗地的平均价格（路线价）为基准，通过深度修正等调整得到各宗地价格，其核心是确定标准深度（即路线价对应的临街深度）。选项B为剩余法关键，C为收益法关键，D为市场比较法关键，故A正确。

我国现行《城镇土地估价规程》的发布机构是（）。

A.自然资源部

B.住房和城乡建设部

C.国家市场监督管理总局

D.财政部

答案：A

解析：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）由原国土资源部（现自然资源部）提出并归口管理，是土地估价的国家标准。其他选项均非发布机构。

下列土地使用权类型中，价格最低的是（）。

A.出让土地使用权（住宅，剩余40年）

B.划拨土地使用权（住宅）

C.出让土地使用权（工业，剩余50年）

D.租赁土地使用权（商业，剩余10年）

答案：B

解析：划拨土地使用权无使用期限限制，但转让时需补缴土地出让金，其价格通常仅包含土地取得成本和开发成本，不含土地增值收益，因此低于出让或租赁土地使用权价格（《划拨土地使用权管理暂行办法》）。

耕地占用税的计税依据是（）。

A.土地评估价格

B.土地原用途年产值

C.实际占用的耕地面积

D.土地出让金标准

答案：C

解析：根据《中华人民共和国耕地占用税法》，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。其他选项均非法定计税依据。

收益法评估土地价格时，总费用不包括（）。

A.土地使用税

B.维修费

C.空置损失

D.管理费

答案：C

解析：收益法中总费用指维持土地正常使用或运营需支付的必要费用，包括管理费、维修费、保险费、税费等；空置损失属于总收益的扣减项（有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失）。因此C错误。

下列因素中，对商服用地价格影响最大的是（）。

A.交通便捷度

B.工业聚集度

C.绿地率

D.地形坡度

答案：A

解析：商服用地价格主要受商业繁华度、交通便捷度、人流量等因素影响，其中交通便捷度直接影响可达性和客流量，是核心因素。工业聚集度主要影响工业用地，绿地率和地形坡度对住宅用地影响更显著。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地估价应遵循的基本原则包括（）。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效使用原则

D.贡献原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括：替代原则（类似宗地价格相互影响）、预期收益原则（价格由未来收益决定）、最有效使用原则（按最佳利用方式评估）、贡献原则（各要素对总价值的贡献）、供需原则等（《