《集体经营性建设用地交易手册》.docVIP

《集体经营性建设用地交易手册》

第1章总则

1.1法律法规依据

1.2指导思想和原则

1.3适用范围和对象

1.4基本概念和术语

第2章交易规则

2.1交易方式

2.2交易程序

2.3交易时间与地点

2.4交易信息发布

第3章土地权属

3.1土地权利确认

3.2土地使用权变更登记

3.3权属争议处理

第4章交易主体

4.1买受人资格

4.2出让人责任

4.3中介机构参与

第5章土地评估

5.1评估机构选择

5.2评估方法与标准

5.3评估结果确认

第6章交易价格

6.1价格形成机制

6.2价格申报方式

6.3价格确定规则

第7章竞价方式

7.1竞价方式种类

7.2竞价过程管理

7.3竞价结果公示

第8章交易合同

8.1合同主要内容

8.2合同签订与备案

8.3合同履约保证

第9章资金监管

9.1交易资金管理

9.2付款方式与流程

9.3资金风险防范

第10章土地使用

10.1土地用途管制

10.2开发建设要求

10.3土地使用期限

第11章法律责任

11.1违规行为处理

11.2赔偿责任认定

11.3争议解决方式

第12章附则

12.1实施时间

12.2解释权归属

12.3附件清单

第1章总则

1.1法律法规依据

-《中华人民共和国土地管理法》明确规定了集体经营性建设用地可以入市交易，这是法律基础。

-《自然资源部关于完善农村土地管理制度的通知》提出，集体经营性建设用地入市需遵循同地同权同价原则。

-《关于深化农村土地制度改革试点工作的指导意见》要求试点地区探索集体经营性建设用地交易规则，目前已有33个试点地区推行。

-地方性法规如《广东省集体经营性建设用地入市管理办法》细化了交易流程，各地可根据实际情况调整。

1.2指导思想和原则

-以保障农民权益为核心，促进土地资源高效利用。

-坚持“公开、公平、公正”原则，确保交易过程透明。

-遵循“谁受益谁补偿”原则，合理分配土地增值收益。

-优先支持乡村振兴战略，重点用于产业扶贫和农村基础设施建设。

1.3适用范围和对象

-适用范围包括农村集体经济组织经营性项目用地，如商业、工业、旅游等非农用途。

-对象包括农村集体经济组织、国有企业、民营企业等符合资质的用地需求方。

-限制条件：禁止违规占用耕地，需符合土地利用总体规划。

-特殊情况：宅基地复垦后可转为经营性建设用地，但需严格审批。

1.4基本概念和术语

-集体经营性建设用地：农村集体经济组织拥有的、可用于非农建设的土地，如村集体厂房、商业街等。

-入市交易：集体经营性建设用地通过招拍挂、协议出让等方式进行流转。

-同地同权同价：与国有建设用地享有同等权利，价格参照市场评估。

-土地增值收益：土地交易后价格上涨的部分收益，需按比例返还给村集体和农民。

-基准地价：由地方政府制定的集体经营性建设用地参考价格，通常为市场价的60%-80%。

-土地使用权出让金：交易时需缴纳的政府收益部分，一般不超过土地评估价的20%。

-农村集体经济组织：村集体或合作社等合法用地主体，需提供土地所有权证明。

-土地评估机构：需具备资质的专业机构，负责出具土地价值报告。

-闲置土地：连续两年未使用的集体建设用地，优先用于入市交易。

2.交易规则

2.1交易方式

-公开出让：主要通过挂牌或拍卖形式进行，确保竞争公平。挂牌出让期限一般不少于20天，拍卖会则需提前10天发布公告。

-挂牌出让：适用于土地面积较小或用途特殊的地块，如工业用地或商业用地，价格随出价逐步提高，先到先得。

-拍卖出让：适用于价值较高或需求集中的地块，如商业综合体或高端住宅区，通过一次性竞价确定成交者，效率更高。

-协议出让：在特殊情况下使用，如重点招商引资项目，由政府与意向企业协商确定价格，但需符合相关规定，避免利益冲突。

2.2交易程序

-发布出让公告：土地出让前，需在政府网站和指定媒体发布公告，明确地块位置、面积、用途、起拍价等关键信息，公示期不少于20天。

-资格预审：对竞买人进行资格审核，包括企业资质、财务状况、相关经验等，确保竞买人具备开发能力，如需特定资质，需提前准备相关证明材料。

-提交竞买申请：通过资格审核的竞买人需在规定时间内提交竞买申请书、保证金等文件，保证金比例通常为起拍价的20%-50%，具体根据地块性质调整。

-现场竞价：在指定时间地点进行公开竞价，可分多轮报价，每次报价递增幅度不得低于规定标准，如工业用地通常为起拍价的2%。

-签订成交确认书：竞得者需在规定时间内与政府签