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地块工程可行性研

究报告

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(6)工程应努力适应当前涟源市商业格局的开展演变，成为“五马广场“、光明山“商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。

2.6已进行的调查研究工程及成果

置嘉地产顾问机构于11月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调杳。本次调研工作由置嘉地产顾问机构工程调研小组全程操作完成。工程调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份,回收有效问卷320份，并就工程所在区域开展前景与局部涟源房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，工程组屡次组织召开数据统计分析会议，为本工程下一步工程定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。

调查研究工程及成果如下：

(1)当前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业开展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中,48%的被访者不打算购买住宅,26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计,当前”涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超

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过14万平米，而”涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变,价格仍成为购房者考虑的首要因素。大局部购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。

(2)商铺投资消费理念趋于成熟?投资概念引导和精确的市场定位成商业工程操盘的重中之重。

经过“五江购物中心”和“金地带?时尚广场”两个商业工程的推广销售，市民对商铺投资概念的理解己逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中.40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其它客户均为视工程情况而定，尚需大力引导。

(3)家居建材行业竞争激烈,期待有效地进行市场整合。

仅26%的客户表示对当前的经营状况满意彳亍业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经昔者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大局部人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。

(4)撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

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在接受本次调查的被访者中,50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能开展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高,要到达本工程所预期的价格(租金)需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以助目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行工程的市场推广工作，将有助于改进投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阻影。

(5)本明目地段价格被大局部被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生”家居建材广场”的开展前景,54%的市民对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心,是本工程开展不可或缺的基础条件。

经过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为:涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力,但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的开展和五江购物中心、金地带?时尚广场等商业工程的推广销售,涟源市商业地产市场已经具备一定的气氛和开展基础。本工程的开展，濡成为涟源房地产市场的热点工程，因本工程地域特点及主题行业的特殊性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛,以商铺推广销售为核心,

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进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差,但仍将成为本明目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三工程建设意义

关于城市开展的意义

随着城市经济的开展，涟源市的商业格局己经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业开展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处,地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业开展最具代表性的区域。光明山商圈的成型与开展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此,学校、居民区分散四周，形成了强大的商业开展资源。五江购物中心工程的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象.增强了此区