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2025年房地产估价师考试《房地产估价实务》模拟卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（请将每题正确选项的字母填入括号内，每题1分，共20分）

1.房地产估价的本质是（）。

A.对房地产价值进行评估

B.对房地产价格进行评估

C.对房地产市场进行分析

D.对房地产投资进行判断

2.下列不属于房地产估价原则的是（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.供求原则

3.采用市场法估价时，选取的可比实例应满足的基本条件不包括（）。

A.类似性

B.可比性

C.交易日期接近

D.交易价格异常

4.某宗住宅用地取得成本为800万元，开发成本为2000万元，管理费用率为2%，销售费用率为3%，财务费用率为5%，销售税金及附加税率为6%，土地增值收益率为15%。采用成本法估价，该宗土地和建筑物合并的总价值最接近于（）万元。

A.4680

B.4840

C.5000

D.5180

5.某宗房地产的年净收益为100万元，预计未来三年收益稳定，然后进入稳定期，每年增长2%，收益年限为无限年。折现率为10%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.926.7

B.1000.0

C.1100.0

D.1210.0

6.某在建工程，土地剩余使用年限40年，建筑物共10层，建筑剩余使用年限50年，预计建成后的年净收益为500万元，收益年限为35年（从建成之日起算），折现率为12%，资本化率为8%。假设开发费、管理费用、销售费用、投资利息、开发期利息、销售税费等均已考虑在内，则该在建工程的现时价值最接近于（）万元。

A.3125

B.3500

C.4375

D.5000

7.下列关于假设开发法表述错误的是（）。

A.主要适用于有开发潜力的土地估价

B.是一种收益法

C.需要预测开发完成后的价值

D.需要估算开发成本和开发周期

8.估价报告中，描述估价对象的位置、周围环境、交通条件、基础设施配套状况等内容的章节是（）。

A.估价假设和限制条件

B.估价对象

C.估价依据

D.估价方法

9.在确定房地产价值时，应依法判定房地产的（）。

A.实际用途

B.法律用途

C.最可能用途

D.规划用途

10.下列不属于房地产估价师职业道德准则的是（）。

A.独立、客观、公正

B.诚实守信

C.积极参与行业活动

D.超越利润，服务社会

11.采用市场法估价时，对可比实例交易价格进行交易日期修正，主要是修正（）的差异。

A.房地产本身状况

B.市场状况

C.交易双方关系

D.付款方式

12.收益法适用于评估（）等能产生稳定净收益的房地产的价值。

A.住宅

B.商业

C.工业厂房

D.所有类型

13.在房地产估价报告中，致估价委托人函通常由（）签署。

A.估价机构负责人

B.估价项目负责人

C.参与估价的估价师

D.估价机构的法定代表人

14.估价时点应由（）确定。

A.估价师

B.估价委托人

C.估价假设和限制条件

D.房地产交易日期

15.下列关于房地产估价活动中“独立性”表述错误的是（）。

A.估价机构与估价对象有利害关系时，应回避

B.估价师应独立于估价委托人

C.估价师不应受利益相关者的影响

D.估价结果应基于独立判断

16.重置成本是指采用（）重新建造与估价对象完全相同的房地产所必需的支出。

A.现行价格

B.过去价格

C.历史成本

D.计划价格

17.估价报告的附件通常包括（）。

A.估价对象照片

B.估价机构资质证书复印件

C.估价师资格证书复印件

D.A、B和C

18.估价师在估价报告中披露与估价对象有利害关系的个人或机构，是为了（）。

A.排除其影响

B.遵守职业道德

C.满足监管要求

D.提高估价报告透明度

19.评估某宗房地产的公开市场价值，最常用的估价方法是（）。