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租赁合同到期争议案例

引言

租赁合同作为日常生活中最常见的民事合同之一，广泛存在于住宅、商铺、设备等各类财产使用场景中。当租赁期限届满时，本应“好聚好散”的双方，却常因对合同条款理解差异、权利义务边界模糊或实际履行中的疏漏，引发腾退纠纷、续约分歧、费用结算争议等问题。这些争议不仅影响当事人的财产权益，更可能因处理不当激化矛盾，甚至演变为诉讼。本文通过典型案例切入，结合法律规定与实践经验，系统梳理租赁合同到期争议的常见类型、核心焦点及解决路径，为公众提供可参考的应对思路。

一、典型争议场景与案例还原

（一）住宅租赁：押金退还与强制腾退的“拉锯战”

某市张某将自有住房出租给李某，合同约定租期3年，月租金3000元，押金6000元。租赁期间李某按时交租，未出现严重违约行为。合同到期前1个月，张某明确表示不再续租，要求李某到期腾退。李某以“找房需要时间”为由，提出延长1个月居住，张某拒绝并要求按原合同执行。到期后李某未搬离，张某自行更换门锁，导致李某部分物品滞留屋内；李某则以“押金未退”为由，要求张某赔偿物品损失并退还押金。双方多次协商无果，最终诉至法院。

（二）商业租赁：装修添附与经营损失的“补偿之争”

王某租赁某商场商铺经营奶茶店，合同约定租期5年。为提升经营环境，王某经出租人同意后投入15万元装修，包括定制柜台、墙面装饰等。合同到期前半年，商场因整体改造计划通知王某不再续约。王某认为装修成本尚未收回，要求商场补偿剩余租期内的装修残值；商场则主张合同明确约定“到期后装修归出租人所有，不补偿”，双方就此僵持。王某拒绝腾退，继续经营至合同到期后2个月，期间商场停止供电，导致王某经营受损，矛盾进一步升级。

（三）特殊物品租赁：设备损耗与修复责任的“认定难题”

某工程公司向设备租赁公司租用一台挖掘机，合同约定租期1年，明确“到期后需按原状返还，损坏需赔偿”。租赁期间，工程公司因施工需求对挖掘机进行了部分改装（如加装防滑链），但未告知租赁公司。到期后，租赁公司检查发现挖掘机存在发动机磨损、履带变形等问题，认为工程公司未合理使用；工程公司则主张磨损是正常使用所致，改装是为提升作业效率且未损坏核心部件，双方就修复费用承担及改装部分归属产生争议。

二、争议焦点的法律解析与实务难点

通过上述案例可见，租赁合同到期争议的核心矛盾集中在“权利义务边界不清”与“事实认定困难”两大层面。具体可拆解为以下四个关键问题：

（一）合同到期后的“默示续租”是否成立？

根据《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”实践中，常出现承租人到期未腾退、出租人未明确反对的情况。此时需注意两点：其一，“继续使用”需以实际占有为前提，若承租人仅拖延腾退但未实际使用（如已搬离但未交接钥匙），则不构成默示续租；其二，不定期租赁下双方均可随时解除合同，但出租人需在合理期限前通知承租人（一般为15-30日）。例如前文李某的案例中，若其到期后仍居住并支付租金，而张某未拒绝收款，则可能被认定为不定期租赁；但张某已明确表示不续租，李某的“拖延”行为不构成合法占有。

（二）腾退义务的“合理期限”与“强制腾退”的合法性

合同到期后，承租人的首要义务是腾退并返还租赁物。但“腾退”需给予合理准备时间，尤其是住宅租赁中，承租人需寻找新住所、搬运物品，法院通常认可7-15日的合理期限（具体根据租赁物性质、当地租房市场情况综合判断）。若承租人无正当理由超期占用，出租人可主张“占有使用费”（一般参照原租金标准）；若出租人自行采取换锁、断水断电等方式强制腾退，可能因“私力救济过当”承担赔偿责任（如导致承租人财物损坏）。例如张某更换门锁的行为，若李某屋内仍有物品，张某需通过公证或第三方见证方式清点保管，否则可能被认定为侵权。

（三）装修添附物的“补偿规则”如何适用？

商业租赁中装修补偿争议最为常见，关键在于区分“同意装修”与“附合装修”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出租人明确同意装修（书面或口头），则分两种情况：一是租赁期间届满，附合装修物（如固定墙面、地板）归出租人所有，承租人无权要求补偿，除非合同另有约定；二是未形成附合的装修物（如可移动的柜台），承租人可自行拆除，若拆除造成租赁物损坏需赔偿。案例中王某的装修属附合装修，且合同已约定“不补偿”，其主张缺乏法律依据；但商场若提前终止合同（非因王某违约），则可能需按剩余租期比例补偿残值。

（四）费用结算的“举证责任”与“合理损耗”认定

押金退还、维修费用、欠缴水电费等结算问题，核心在于“谁主张谁举证”。例如押金退还争议中，出租人若主张扣除押金，需证明承租人存在违约（如损坏物品、拖欠费用），且扣除金额需与实际损失相当；若