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房屋租赁续约规定

引言

房屋租赁关系是日常生活中最常见的民事法律关系之一。当一份租赁合同即将到期时，租客与房东是否续约、如何续约，往往成为双方关注的焦点。续约不仅关系到居住或经营的稳定性，更涉及双方财产权益的保障。从现实情况看，因续约条件未达成一致、优先权利被忽视、程序不规范等引发的纠纷屡见不鲜。因此，明确房屋租赁续约的相关规定，既有助于规范市场行为，也能为解决争议提供依据。本文将围绕续约的基础概念、条件、程序、特殊情形及争议解决等核心内容展开，系统梳理房屋租赁续约的规则体系。

一、房屋租赁续约的基础概念与核心原则

（一）续约的法律定义与特征

房屋租赁续约，是指原租赁合同期限届满前或届满后，出租人与承租人协商一致，就同一房屋重新建立租赁关系的法律行为。与新签租赁合同不同，续约的特殊性体现在“延续性”上：一方面，双方已存在一定期限的合作基础，对房屋状况、彼此履约能力有更清晰的认知；另一方面，续约可能涉及原合同条款的调整（如租金上涨、期限变更），但核心权利义务（如房屋使用、租金支付）通常保持延续。

例如，租客张某已租住某公寓两年，原合同到期前一个月，他向房东提出继续租住的意愿，双方协商后将租金从每月3000元调整为3200元，其他条款不变，重新签署一年期合同——这就是典型的续约行为。

（二）续约遵循的核心原则

自愿平等原则：续约本质是双方合意的结果，任何一方不得强迫对方接受续约或拒绝续约。房东不能以“不续约就不退押金”威胁租客，租客也不能以“已居住多年”为由强制要求续约。

协商一致原则：续约条款（如租金、期限、维修责任）需由双方共同协商确定。原合同中若约定“到期自动续约”，需明确续约期限和条件，否则可能因约定不明引发争议。

合法合规原则：续约内容不得违反法律强制性规定。例如，若房屋属于群租房且被行政机关责令整改，房东不得以续约形式继续违法出租；若原合同约定“续约租金涨幅不超过5%”，双方需遵守该限制。

二、房屋租赁续约的条件：法定与约定的双重约束

（一）法定条件：法律明确规定的续约权利与限制

承租人的优先承租权：根据相关法律规定，租赁期限届满后，承租人在同等条件下享有优先承租权。这里的“同等条件”主要指租金、支付方式、租赁期限等核心条款一致。例如，房东若打算将房屋以每月4000元、一年期出租给第三人，原租客提出以同样条件续约时，房东应优先与原租客签约。需注意的是，优先承租权的行使需以承租人明确提出续约意向为前提，若租客未在合理期限内表达意愿，可能视为放弃该权利。

特殊群体的续约保障：实践中，针对保障房、公租房等特殊类型的租赁，法律可能对续约条件作出特别规定。例如，符合条件的低收入家庭租住公租房到期后，经审核仍符合保障标准的，有权要求续约，房东（通常为政府相关部门）不得无理由拒绝。

（二）约定条件：双方可自由协商的续约条款

租金调整机制：原合同到期后，房东常因市场变化提出涨租，租客可能因经济压力要求降租或维持原价。双方可在续约时约定租金调整方式（如按年涨幅不超过当地CPI涨幅、固定金额递增），避免因“一口价”争议导致续约失败。例如，原合同约定“续约时租金参照周边同类型房屋均价协商确定”，双方可据此提供市场调研数据作为谈判依据。

租赁期限约定：续约期限可由双方自由协商，短则数月，长则数年（但需注意“租赁期限不得超过二十年”的法律限制）。若原合同为短期租赁（如一年），租客因长期居住需求可提出续约三年；房东若计划未来出售房屋，可能仅同意续约半年。

附加条款的变更：原合同中未约定或约定模糊的事项，可在续约时补充。例如，原合同未明确“屋内家具维修责任”，续约时可约定“家电自然损耗由房东维修，人为损坏由租客承担”；或增加“禁止养宠物”“不得转租”等限制性条款。

三、房屋租赁续约的程序与操作规范

（一）续约意向的发起与回应

为避免“到期仓促决策”，双方应在原合同期限届满前合理期限内发起续约协商。尽管法律未强制规定具体时间（通常建议提前30-60天），但提前沟通有助于预留调整空间。例如，租客可通过书面通知（如短信、邮件、纸质函件）向房东表达“希望续约”的意愿，并注明期望的租金、期限等；房东收到后应及时回应，若同意需说明是否接受租客条件，若不同意需提出反建议。

需注意的是，口头协商虽有效，但为避免“口说无凭”，建议以书面形式留存记录（如聊天记录截图、签字确认的意向书），尤其是涉及关键条款变更时。

（二）续约条款的协商与确认

核心条款核对：双方需重点确认房屋地址、租赁期限（起始与结束日期）、租金金额及支付方式（月付/季付/年付、支付账户）、押金金额（通常与原合同一致，或根据新条款调整）。例如，原合同押金为“两个月租金”，若续约租金上涨，双方可协商押金是否同步调整。

附加条款协商：除核心条款外，需明确维修责任、装修处理（若租客曾装修房屋，续约时可约定“合