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离婚房产增值分割案例

引言

离婚纠纷中，房产作为家庭核心资产，其分割往往是矛盾的焦点。而随着房地产市场的长期波动，房产增值部分的归属与计算更成为司法实践中的“难中之难”。从法律层面看，这一问题既涉及夫妻共同财产与个人财产的界定，又需平衡公平原则与契约精神；从现实层面看，它直接关系到离婚后双方的居住权益与经济保障。本文将通过典型案例分析，梳理离婚房产增值分割的核心规则与实务要点，为理解此类纠纷提供参考。

一、离婚房产增值分割的基础概念与法律依据

（一）房产增值的类型界定

房产增值是指房产在婚姻关系存续期间因市场波动、人为投入等因素导致的价值增长。根据增值原因的不同，可分为自然增值与主动增值两类。

自然增值，是指房产价值的提升主要由外部市场因素驱动，与夫妻双方的主观努力无关。例如，某城市因地铁线路开通导致周边房价普涨，或因学区政策调整使某小区房屋溢价，这类增值属于“被动收益”。

主动增值，则是因夫妻一方或双方对房产进行管理、维护、投资等主动行为而产生的增值。常见情形包括婚后共同偿还房贷、对房屋进行装修改造、出租经营获取收益后再投入房产等。此类增值因包含夫妻共同劳动或资金投入，通常被认定为需要分割的共同财产。

（二）法律依据与核心原则

我国《民法典》第1062条与第1063条明确了夫妻共同财产与个人财产的范围。其中，一方婚前财产在婚后产生的收益（除孳息和自然增值外）属于夫妻共同财产。最高人民法院相关司法解释进一步规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。

这一规定的核心逻辑是：婚前个人房产的产权归属以登记为准，但婚后共同还贷及对应增值部分需体现对“共同投入”的公平补偿。

二、典型离婚房产增值分割案例类型解析

（一）婚前一方购房，婚后共同还贷的增值分割

案例1：张某（男）与李某（女）于婚前2年签订购房合同，以个人存款支付首付40万元，贷款60万元（期限20年），房产登记在张某名下。婚后，两人用共同收入每月还贷约4000元，至离婚时已还贷5年（累计还款24万元，其中本金约10万元，利息约14万元）。此时房产市场价值涨至200万元。

法院审理认为：房产产权归张某所有，但需对李某进行补偿。补偿范围包括两部分：一是婚后共同还贷的本金部分（10万元）的一半（5万元）；二是该还贷部分对应的增值。计算方式为：共同还贷本金占总房价款的比例（10万元÷100万元总购房成本）×（现价值200万元-原价值100万元）=10%×100万元=10万元，因此李某应得补偿为5万元+10万元=15万元。

关键要点：此类案件中，“对应增值”的计算需以共同还贷本金占总购房成本的比例为基准，避免将利息部分重复计算。同时，若婚后一方以个人婚前财产单独还贷（需举证资金来源），则可能不产生增值分割问题。

（二）婚前双方共同出资购房但登记在一方名下的增值分割

案例2：王某（女）与陈某（男）恋爱期间共同出资60万元（王某40万元，陈某20万元）购买房产，因购房时陈某有购房资格而登记在其名下。婚后两人共同生活，未对房产归属作书面约定，离婚时房产价值涨至180万元。

法院审理认为：虽房产登记在陈某名下，但购房款由双方婚前共同出资，应认定为按份共有。考虑到双方出资比例（王某2/3，陈某1/3），结合婚姻关系存续期间的共同使用情况，最终判决王某分得房产现值的60%（108万元），陈某分得40%（72万元）。

关键要点：婚前共同出资购房需注意保留出资凭证（如转账记录、聊天记录等）。若无法证明出资比例，法院可能推定共同共有，即各占50%份额。此外，若一方主张出资为“借款”而非共同购房，则需提供借贷合意的证据（如借条），否则难以被支持。

（三）婚后共同购房，离婚时市场大幅波动的增值分割

案例3：赵某（男）与孙某（女）婚后第3年用共同存款120万元全款购买房产，登记在双方名下。5年后因感情破裂离婚，此时房产因所在区域规划调整，价值涨至300万元。两人均主张房产所有权，但均无能力补偿对方。

法院审理认为：房产为夫妻共同财产，增值部分自然属于共同所有。考虑到双方均无能力支付补偿款，最终判决房产拍卖后按5:5比例分割款项（扣除拍卖费用后各得150万元）。

关键要点：婚后共同购房无论登记在一方或双方名下，原则上均为共同财产。若双方对房产价值有争议，需通过评估确定现值；若无法协商归属，法院可采取竞价、拍卖或变卖后分割款项的方式处理。

（四）父母出资购房的增值分割特殊情形

案例4：周某（男）与吴某（女）婚后第2年，周某父母出资100万元（明确表示赠与周某个人），夫妻双方共同