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租赁合同签订风险防范要点

房屋租赁，看似简单的日常行为，实则暗藏诸多法律与商业风险。一纸合同，不仅是双方权利义务的约定，更是未来可能发生争议时的重要依据。作为一名在合同领域摸爬滚打多年的笔者，深知其中的门道与陷阱。本文旨在结合实践经验，从合同签订前的准备，到核心条款的审查，再到履行过程中的注意事项，为您系统梳理租赁合同签订时的风险防范要点，助您在租赁关系中占据主动，规避不必要的麻烦。

一、签订前的风险排查与准备：未雨绸缪，方能有备无患

在落笔签字之前，充分的准备工作是防范风险的第一道防线。这一阶段的核心在于“核实”与“明确”。

（一）主体资格审查：确认与您交易的是谁

首先，务必核实出租方与承租方的真实身份及履约能力。

对于个人承租方或出租方，身份证是最基本的核查文件，需确认身份证件的真实性及与本人的一致性。若为转租，承租方需格外注意审查转租方是否获得原房东的有效书面同意，以及原租赁合同中是否对转租有限制性条款，避免“一女二嫁”或“无权转租”的陷阱。

对于公司或其他组织作为合同主体的，应要求其提供有效的营业执照或相关登记证明文件，并可通过公开渠道查询其经营状态，避免与“空壳公司”或经营异常的主体签订合同。同时，需确认签约代表是否持有有效的授权委托书。

特别对于出租方，其对租赁标的物是否享有合法的出租权是核心。务必要求出租方出示房屋产权证明（如房产证、购房合同等）的原件，并留存复印件。若出租方非产权人，则需提供产权人同意其出租的书面授权文件，并核实该授权的真实性与有效性。

（二）租赁标的物的明确与查验：眼见为实，约定清晰

租赁标的物即房屋本身，其基本情况必须明确无误。

合同中应清晰列明房屋的具体坐落位置、建筑面积（或使用面积）。对于面积，需明确是建筑面积还是套内使用面积，避免后续因面积差异产生争议。如有必要，可附上房屋平面图作为合同附件。

在签订合同前，务必进行现场实地查验。重点关注房屋结构是否完好、水电煤气等基础设施是否正常运行、房屋内的设施设备（如家电、家具）是否与约定相符及有无损坏。对于房屋的装修状况、现有瑕疵，建议在合同中详细描述或制作《房屋附属设施、设备清单及交付时状况确认书》，由双方签字确认，作为日后返还房屋时的验收依据，防止“入住时糊涂，退租时扯皮”。

同时，需明确房屋的租赁用途（如住宅、办公、商业等），并确保该用途符合房屋的规划性质及物业管理规定。若为商业用途，还需确认是否能办理相关的经营证照。

（三）租赁需求的清晰化与初步沟通：知己知彼，有的放矢

在正式磋商前，承租方应明确自身的租赁需求，如租期长短、租金预算、是否需要装修、是否允许转租等。与出租方就核心条款（如租金、租期、付款方式）进行初步沟通，了解双方的基本诉求，避免在合同谈判后期因核心条款无法达成一致而浪费时间精力。

二、合同核心条款的审慎拟定与审查：字斟句酌，不留模糊

合同条款是租赁合同的灵魂，每一条款都可能关系到切身利益。务必逐条审慎审查，确保权责明确，避免歧义。

（一）租赁期限：起止明确，续租有约

租赁期限应明确约定起始日期和终止日期。对于租期较长的合同，需注意《民法典》关于租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分无效。

同时，应明确约定续租事宜。如承租方希望在租期届满后继续承租，应约定提前通知出租方的期限（如提前一个月或两个月），以及续租的租金确定方式（如按市场价调整、双方协商等）。若出租方在租期届满后有意出售房屋，承租方通常享有同等条件下的优先购买权，此点亦可在合同中明确。

（二）租金及支付方式：明码标价，支付有序

租金是合同的核心要素之一，必须清晰、具体。

合同中应明确约定租金标准（如每月多少金额）、租金总额。支付方式（如银行转账、现金）、支付周期（如月付、季付、年付）、每期租金的支付日期都应一一列明。建议采用银行转账方式，并约定双方的收款账户信息，以便留下支付凭证。

对于租金支付的逾期责任也需明确，如逾期支付租金的滞纳金标准（注意不超过法定上限）、逾期多久出租方有权解除合同等。

此外，押金（履约保证金）也是常见条款。需明确押金的金额、支付时间、返还条件及返还期限。通常在租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（如拖欠租金、损坏房屋设施等），出租方应无息退还押金。对于押金的扣除情形，也应在合同中详细约定。

（三）其他费用：厘清责任，避免争议

除租金外，房屋租赁过程中还可能产生其他费用，如物业管理费、水电费、燃气费、暖气费、网络费、电视收视费、房屋租赁税费等。这些费用由哪一方承担，应在合同中逐一明确约定，避免后续因费用承担问题产生纠纷。特别是租赁税费，需明确约定由出租方还是承租方承担，或双方如何分担。

（四）房屋的交付与返还：标准明确，权责清晰

房屋交付是租赁关系的起点。合同中应约定具体的交付时间、交付条件（如房屋清洁程度、设施设备完好状态等）。