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门面出租租赁税合同

门面出租作为商业地产交易的重要形式，其税务处理与合同规范直接关系到出租方与承租方的合法权益。根据2025年最新税收政策，门面出租涉及增值税、房产税、个人所得税等多项税费，不同纳税主体（个人或企业）适用的税率与优惠政策存在显著差异。以下从税费构成、计算方法、合同条款设计及合规建议四个维度展开详细说明，为租赁双方提供实操指引。

一、税费种类及适用税率

（一）增值税及附加税费

增值税是门面出租的核心税种之一，其征收规则与纳税人身份及租金规模紧密相关。对于个人或小规模纳税人，增值税按租金收入的5%征收率计算，若月租金不超过10万元（或一次性收取租金分摊后月均不超过10万元），可享受免征优惠；一般纳税人则需根据商铺取得时间适用不同税率，2016年后取得的商铺按9%税率缴纳，2016年前取得的可选择5%简易征收率。附加税费包括城市维护建设税（增值税额的7%、5%或1%，依地区等级划分）、教育费附加（3%）及地方教育附加（2%），小规模纳税人在2027年底前可享受附加税费减半征收政策。需特别注意的是，增值税免征时，附加税费同步免征，这一规则在合同定价时需明确体现。

（二）房产税与城镇土地使用税

房产税以租金收入为计税依据，基础税率为12%，但2027年底前个人出租商铺可享受减半优惠，实际税率降至6%。例如，年租金60万元的商铺，房产税应纳税额为60万×6%=3.6万元。若商铺月租金未超过10万元且开具普通发票，即使免征增值税，房产税仍需正常缴纳。城镇土地使用税则按商铺实际占地面积与地区适用税额计算，不同城市差异显著：大城市每平方米年税额最高可达30元，中等城市24元，小城市18元，部分县城甚至低至1元/平方米。以50平方米商铺为例，若位于一级土地（10元/平方米/年），年应纳税额为50×10=500元，减半后为250元。

（三）印花税与个人所得税（企业所得税）

印花税按租赁合同金额的0.1%征收，小规模纳税人减半后实际税率为0.05%，计税依据需明确合同金额是否含增值税，优先按不含税金额计算。个人出租商铺的个人所得税按“财产租赁所得”项目缴纳，税率20%，计算时可依次扣除以下费用：增值税及附加、房产税、城镇土地使用税、印花税，以及修缮费用（每月最高800元，超支部分可结转次月扣除）。若月租金收入不超过4000元，可定额减除800元费用；超过4000元则按20%比例减除费用。例如，月租金1万元的商铺，扣除房产税1200元、土地使用税100元、印花税5元后，应纳税所得额=10000-1200-100-5=8695元，再减除20%费用后按20%税率计算，个税=8695×80%×20%=1391.2元。企业出租商铺则需将租金收入计入应纳税所得额，按25%税率缴纳企业所得税，同时可扣除物业费、修缮费等合理成本。

二、税费计算与案例实操

（一）个人出租商铺综合案例

假设王女士出租市区50平方米商铺，年租金60万元（月均5万元），商铺位于一级土地（10元/平方米/年），租赁期间发生电路维修费用3600元（取得正规发票）。税费计算如下：

增值税：月均租金5万元未超过10万元，全额免征；

房产税：60万×6%（减半后）=3.6万元；

城镇土地使用税：50×10×50%（减半）=250元；

印花税：60万×0.05%=300元；

个人所得税：

年总可扣除税费=36000（房产税）+250（土地使用税）+300（印花税）=36550元；

修缮费3600元可全额扣除（每月300元，未超800元）；

应纳税所得额=600000-36550-3600=559850元；

费用减除：559850×20%=111970元；

个税=（559850-111970）×20%=89576元。

综上，王女士年总税负约36550+89576=126126元，综合税负率21%。

（二）企业出租商铺特殊情形

某企业出租2018年购置的商铺，年租金120万元（月均10万元），为一般纳税人。增值税适用9%税率，房产税12%，不享受减半优惠。计算如下：

增值税：120万÷（1+9%）×9%≈9.91万元；

附加税费：9.91万×（7%+3%+2%）=1.19万元；

房产税：120万×12%=14.4万元；

企业所得税：假设扣除物业费、修缮费等成本20万元，应纳税所得额=120-9.91-1.19-14.4-20=74.5万元，所得税=74.5×25%=18.63万元；

总税负≈9.91+1.19+14.4+18.63=44.13万元，税负率36.78%。

三、租赁合同税费条款设计要点

（一）税费承担与定价模式

合同中需明确租金是否含税及税费承担方，常见模式有两种：一是“税费全包价”，即租金包含所有税费，由出租方统一申报缴纳；二是“不含税价+税费实报实销”，承租方按约定承担指定