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怎样查询物业用房合同

查询物业用房合同是业主了解自身权益、监督物业服务质量的重要途径。根据《物业管理条例》及《民法典》相关规定，物业服务合同需明确约定物业服务用房的位置、面积及使用方式，且该合同属于应当向业主公开的文件。以下从查询方法、法律依据、常见问题及解决途径三个维度展开详细说明。

一、物业用房合同的查询方法

物业用房合同的查询可通过多种渠道实现，具体方式需根据小区管理实际情况选择：

（一）向业主委员会或物业公司直接申请查阅

通过业主委员会查询

若小区已成立业主委员会，业主可直接联系业委会要求查阅物业用房合同。根据《物业管理条例》，业主委员会有义务保管并公开物业服务合同，包括其中关于物业用房的条款。例如，厦门市明确要求业委会需主动公示合同关键内容，业主可通过业主大会会议记录、公告栏或线上社群获取相关信息。

向物业公司申请查阅

若无业主委员会或业委会未提供合同，业主可直接前往物业服务中心，凭身份证、房产证等有效证件提出查阅申请。物业公司需在合理期限内配合，不得无故拒绝。部分地区如昆山已推行“昆物通”线上平台，业主可通过小程序搜索小区名称，一键查阅合同附件中的物业用房条款，并支持在线保存或截图留存。

（二）通过政府部门或公共平台查询

政务平台线上查询

多地住建部门已将物业服务合同纳入政务公开范围。例如，昆山市住建局在“昆物通”平台上线了物业服务合同查询功能，覆盖全市911个住宅小区，业主输入小区名称即可查看合同中关于物业用房的具体约定，包括位置、面积及使用性质。类似平台还包括“宜居昆山”微信公众号等官方渠道。

向住建部门或街道办申请备案信息

若线上查询无结果，业主可携带身份证明向当地住建局物业科或街道办事处申请查阅备案合同。根据《政府信息公开条例》，物业服务合同备案信息属于应公开内容，住建部门需在15个工作日内提供复印件或查阅便利。例如，西安市莲湖区住建局明确要求物业服务合同备案时需提交包含物业用房条款的完整文本，业主可凭有效证件现场查询。

（三）特殊情形下的查询途径

前期物业服务合同的查询

新建小区未成立业委会前，由开发商与物业公司签订的前期物业服务合同中包含物业用房约定。业主可通过购房合同附件、开发商销售中心或住建局档案科查询。例如，北京市规定开发商需在销售现场公示前期物业服务合同，其中需明确标注物业用房的具体位置及面积。

通过法律程序申请查阅

若物业公司或业委会拒绝提供合同，业主可依据《民法典》第二百七十八条，以“业主知情权受损”为由向法院提起诉讼，申请强制查阅。诉讼中需提交身份证、房产证及沟通记录等证据，法院通常会在立案后30日内裁定是否支持查阅请求。

二、查询物业用房合同的法律依据

物业用房合同的查询权源于多项法律法规的明确规定，业主可依法主张权利：

（一）《物业管理条例》的核心规定

合同公开义务

条例第三十五条要求物业服务合同需以书面形式订立，并明确物业用房的位置、面积及使用方式。同时，合同需向全体业主公开，未公开导致业主权益受损的，物业公司需承担相应责任。例如，某小区因未公示物业用房出租条款，被业主投诉后，住建局责令物业公司限期整改并公示收益用途。

业主知情权保障

条例第六条明确业主享有“监督物业服务企业履行物业服务合同”的权利，包括查阅物业用房使用记录、收益分配等信息。业委会或物业公司若拒绝提供，业主可向住建部门投诉，要求责令限期公开。

（二）《民法典》及司法解释的补充规定

合同备案与交接义务

《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止时，物业公司需向业主委员会移交物业用房及相关资料。若原物业拒绝移交，业主可要求住建部门介入监督，或通过诉讼主张返还。例如，上海某小区更换物业公司时，原物业拒不提供物业用房产权证明，业主通过法院强制执行完成资料交接。

前期合同的特殊效力

针对未成立业委会的小区，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主可要求开发商或物业公司提供合同原件，确认物业用房的合法性。

三、常见问题及解决途径

在查询物业用房合同过程中，业主可能遇到多种障碍，需针对性解决：

（一）常见问题类型

物业公司以“内部资料”为由拒绝提供

部分物业公司将合同视为商业秘密，拒绝业主查阅。例如，某小区业主申请查阅物业用房出租协议时，物业以“涉及第三方隐私”为由推诿，实际该协议属于应公开的公共收益内容。

合同内容不完整或关键条款缺失

部分合同未明确标注物业用房的具体位置、面积或使用性质，导致业主无法确认是否存在违规占用情况。例如，北京某小区合同仅写明“物业用房面积150平方米”，未附平面图，业主通过住建部门备案资料才发现实际面积仅120平方米。

线上平台信息更新滞后

部分地区政务平台虽提供查询功能，但合同版本未及时更新，导致业主获取信息与实际不符。