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长租公寓爆雷的维权路径

引言

近年来，长租公寓行业在快速扩张中暴露出诸多问题，部分平台因资金链断裂、经营模式失衡等原因“爆雷”，导致租客被驱赶、房东收不到租金、供应商被拖欠款项等纠纷频发。这类事件不仅侵害了多方权益，更引发了社会对租赁市场规范的广泛关注。对于受害者而言，如何通过合法途径挽回损失、维护权益，是当下最迫切的需求。本文将围绕长租公寓爆雷的典型表现、不同主体的维权路径及常见难点应对策略展开分析，为受害者提供可操作的维权指南。

一、长租公寓爆雷的常见表现与影响

要明确维权路径，首先需了解长租公寓爆雷的典型特征及对各方的具体影响。爆雷并非突然发生，往往伴随一系列异常信号，这些信号既是风险预警，也是后续维权的关键线索。

（一）爆雷的典型表现

长租公寓爆雷的核心是平台资金链断裂，其外在表现通常分为三个阶段：

第一阶段是“经营异常”，平台开始延迟支付房东租金（通常超过合同约定的7-15天）、以“系统升级”“财务调整”等理由拖延租客退押金申请，部分门店出现关闭或员工大规模离职现象；

第二阶段是“强制违约”，平台通过电话、短信或上门通知等方式，要求租客补交高额租金（如从“押一付三”改为“年付”），或单方面告知房东“降租50%否则解约”，若双方拒绝则直接停止履行合同；

第三阶段是“失联跑路”，平台官网、APP无法登录，客服电话无人接听，实际控制人或高管消失，办公场所人去楼空，部分平台甚至以“被收购”“重组”为借口转移资产。

（二）对不同主体的具体影响

爆雷对租客、房东、供应商三类主体的权益侵害各有特点：

对租客而言，最直接的损失是已支付的租金、押金可能“打水漂”。例如，租客若通过“租金贷”模式一次性支付了一年租金（实际由贷款平台放款给公寓），但平台未将租金转给房东，房东可能以“未收到租金”为由要求租客搬离，此时租客面临“钱房两空”的困境——既失去了居住权，还需继续偿还贷款。

对房东来说，主要损失是租金收益中断。多数房东与平台签订的是“委托管理合同”，约定平台按月支付固定租金，爆雷后平台停止打款，房东若直接收回房屋，可能被租客以“已支付租金”为由起诉；若不收回，自身权益又无法保障，陷入“两难”。

对供应商（如装修公司、家具商）而言，平台拖欠的工程款、货款往往金额较大，且供应商与平台多为“先供货后结款”模式，爆雷后平台资产可能已被转移，供应商追讨欠款的难度极高。

二、不同主体的维权路径分析

针对租客、房东、供应商三类主体的不同诉求，维权路径需“因类施策”，结合法律、行政、协商等多种手段，最大程度降低损失。

（一）租客：优先保障居住权，追讨资金损失

租客的核心诉求是“保住房子”或“拿回钱”，维权需分两步走：

第一步：确认居住权是否受法律保护

根据《民法典》第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（即“买卖不破租赁”），若租客与平台签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已按约定支付租金，即使房东与平台的委托合同解除，租客仍有权继续居住至租赁期满（除非房东能证明租客明知平台违约仍签约）。

实践中，租客需重点收集三类证据：一是与平台的租赁合同（包括电子合同）；二是租金支付凭证（银行转账、第三方支付记录）；三是房东与平台的委托合同（可通过向房东索要或申请法院调取）。若房东强行收房，租客可报警或向法院申请“行为保全”，要求房东停止侵害。

第二步：追讨未使用的租金、押金及贷款责任

若居住权无法保障（如平台与房东的委托合同已被法院认定无效），或租客主动选择解除合同，需通过以下途径追讨损失：

协商途径：联系平台剩余工作人员或股东（可通过企业信用信息公示系统查询股东信息），要求退还未使用的租金、押金。若平台已失联，可尝试联系其关联公司（如同一实际控制人旗下的其他企业）协商。

行政投诉：向当地住建部门（负责租赁市场监管）、市场监管部门（负责企业经营异常查处）投诉平台“虚假宣传”“合同欺诈”（如承诺“租金优惠”但实际挪用资金）。若平台涉及“租金贷”，还可向金融监管部门举报其违规引导租客办理贷款。

民事诉讼：若协商、投诉无果，可向法院起诉平台，要求解除合同并退还费用。若平台已破产，可申报债权参与财产分配（需注意破产债权申报期限）。若因“租金贷”被贷款平台催收，可依据《消费者权益保护法》主张平台与贷款平台“恶意串通”，要求免除还款责任（需证明平台未告知贷款真实性质）。

（二）房东：解除委托关系，收回房屋或索赔

房东的核心诉求是“终止与平台的合同”并“收回房屋”或“获得租金赔偿”，维权需注意合同性质认定：

首先，明确与平台的法律关系

房东与平台签订的合同可能是“租赁合同”或“委托合同”，二者法律后果不同：

若为“租赁合同”（平台以自己名义转租），平台未支付租金属根本违约，房东可直接解除合同并收回房屋，租客的损失需向平台追偿（